Appalto lavori condomìniali: responsabilità del condomìnio committente

Riferimenti normativi: Artt. 1130 - 1135 - 1655 -2051 c.c.

Focus: Nell'esecuzione di opere di manutenzione di notevoli entità, quali ad esempio ristrutturazione e/o risanamento dell'edificio condomìniale, incombe sul condomìnio l'onere generale di mettere l'appaltatore nelle condizioni di operare in sicurezza. Se durante l'esecuzione delle opere si verificano incidenti occorre individuare concretamente, a fronte delle capacità organizzative della ditta scelta per l'esecuzione dei lavori, quanto ha inciso la condotta del committente sull'evento.

Principi generali: L'appalto, ai sensi dell'art. 1655 c.c., è "il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro". Tale norma, che configura un rapporto tra l'impresa appaltatrice e il committente, si applica anche alle opere di manutenzione, ordinaria o straordinaria, delle parti comuni dell'edificio ordinate dai condomìni. Come disposto dalla Circolare n.41/1997 del Ministero del lavoro "il committente deve essere una persona fisica, in quanto titolare di obblighi penalmente sanzionabili. Pertanto, nell'ambito delle persone giuridiche pubbliche o private tale persona deve essere individuata nel soggetto legittimato alla firma dei contratti di appalto per l'esecuzione dei lavori".

Chi riveste la figura di committente nel condomìnio? Legittimato a firmare i contratti di appalto assumendosene la responsabilità è l'amministratore, laddove sia stato nominato, quale legale rappresentante del condomìnio. Mentre nei condomìni senza amministratore tutti i condòmini rivestono la figura di committente assumendo la responsabilità in ugual maniera. La scelta dell'impresa e del direttore dei lavori ed il piano di riparto delle spese spettano all'assemblea dei condòmini e diventano vincolanti per i condòmini a seguito di delibera assembleare, ex art.1136, quarto comma, cod. civ., in cui la maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio abbia manifestato la volontà se procedere o meno ai lavori. Sarà, poi, l'amministratore, committente per conto del condomìnio, a dar seguito alla delibera assembleare. Se l'amministratore esorbita dai propri poteri e l'assemblea non ratifica il suo operato le conseguenze economiche dell'eccesso di potere, cioè il pagamento dell'impresa, ricadono sullo stesso (Cass. 17 agosto 2017 n. 20136).

Il corrispettivo da corrispondere all'impresa, stabilito al momento della stipulazione del contratto di appalto, può essere modificato in presenza di variazioni autorizzate o ordinate dall'assemblea. In base all'art. 1660 c.c., resta a carico del committente il costo delle variazioni, apportate al progetto originario nella esecuzione dell'appalto, che si sono rese necessarie durante i lavori, non a causa di inadeguatezza dell'esecuzione stessa, per fatto oggettivo del committente o per il rispetto di normative inderogabili che impongono la realizzazione di determinate opere e rendano ineseguibile il progetto originario. In buona sostanza, l'appaltatore che accoglie la richiesta del condomìnio di notevoli ed importanti variazioni del progetto ha diritto al maggior compenso per gli ulteriori lavori eseguiti, ma non può conseguire alcun risarcimento di danni, non configurandosi un inadempimento del committente. Inoltre, la concordata modifica dei patti originari e del piano dei lavori comporta il venir meno del termine di consegna e della penale per il ritardo, pattuiti nel contratto. La penale conserva la sua efficacia solo se l'amministratore, su autorizzazione dell'assemblea, e l'appaltatore fissano il nuovo termine.

Responsabilità del committente: Il committente è tenuto a garantire che l'impresa designata possa eseguire le attività lavorative programmate in condizioni concrete ed oggettive di sicurezza. La verifica di tali condizioni può essere demandata ad un professionista competente nel settore, cioè al direttore dei lavori, come disposto dal D.Lgs. n.81/2008.

Responsabilità del direttore dei lavori. Nell'ambito del contratto di appalto il direttore dei lavori è un soggetto, di solito un professionista, nominato dal committente dei lavori o, più raramente, dalla ditta appaltatrice, con il compito di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne la conformità degli stessi al progetto pattuito dalle parti. Il rapporto direttore - committente ha carattere fiduciario per cui il direttore dei lavori è responsabile nel caso in cui omette di vigilare sull'operato dell'appaltatore e non informa il committente delle variazioni apportate dall'impresa appaltatrice rispetto al progetto originario.

Nella valutazione delle offerte che le imprese presentano per eseguire i lavori è importante che il committente richieda che siano specificati i costi della sicurezza, ovvero dei dispositivi di protezione collettivi ed individuali necessari per realizzare l'opera in sicurezza. Questi costi che devono essere obbligatoriamente riportati nel contratto, pena la sua nullità, non devono essere soggetti a ribasso. Ciò al fine di garantire che le misure, preventive e organizzative, siano interamente messe in atto al fine di assicurare che i lavori siano svolti con il livello di sicurezza richiesto. E, ancora, qualora in un contratto di appalto siano previste in maniera precisa e puntuale sia la data di inizio che di fine lavori e la natura delle cause di sospensione dei lavori medesimi, il condomìnio risponde, quale committente dell'opera, del danno economico subito dai condòmini (nel caso di specie un'attività commerciale in una bottega condominiale) dall'ingiustificato ritardo nell'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria contrattualmente pattuiti (Tribunale di Ascoli Piceno sent. n. 1109 del 25/09/2016).

Responsabilità dell'impresa appaltatrice: Il Tribunale di Roma, sez. VII, con sent. n.2040 dell'11/02/2019, ha riconosciuto che l'affidamento di opere in appalto non sottrae la disponibilità e la custodia del bene che ne è oggetto al committente, e, quindi, quest'ultimo risponde dei danni a terzi da esso derivati, ex art. 2051 c.c., pur se il bene sia stato modificato dalle opere in appalto e se il danno promani proprio dalla parte modificata. Nel caso di specie, quindi, il tribunale ha riconosciuto la responsabilità del condomìnio, quale custode della res dannosa nel caso di lavori sul lastrico solare di un fabbricato, data la sua permanente funzione di copertura dell'edificio, che non lo sottrae mai alla custodia del condomìnio. Di contro, lo stesso Tribunale di Roma, con la sent. n.12499 del 20/6/2017,si è pronunciato escludendo la responsabilità del condomìnio e ascrivendo i danni a terzi alla condotta omissiva dell'impresa appaltatrice e del direttore dei lavori in una controversia in cui, nel corso dei lavori di globale ristrutturazione dell'edificio, una persona è inciampata in un secchio incautamente abbandonato sul marciapiede stradale in prossimità delle impalcature e cadendo ha urtato violentemente contro bulloni e staffe d'acciaio presenti su un punto di giuntura dei tubi privo delle placca di protezione, subendo, in tal modo, gravi lesioni.

La persona lesa ha richiesto il ristoro dei danni in solido all'impresa e al condomìnio, ma il Tribunale ha ritenuto che non sussiste responsabilità del condomìnio bensì solo quella dell'appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi, unitamente al responsabile della sicurezza, in quanto svolge la sua attività, nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato, in piena autonomia, senza alcuna interferenza del committente ed obbligandosi a fornire alla controparte l'opera o il servizio cui si è obbligato, a meno che vi siano prove che dimostrano l'interferenza del condomìnio committente nell'esecuzione delle opere. 

Il committente, in conclusione, può esimersi dalla responsabilità, ascrivendola all'appaltatore, soltanto se dimostra che la condotta di quest'ultimo abbia assunto "i caratteri di incidenza causale e di imprevedibilità/inevitabilità propri del fortuito" .

Responsabilità solidale delle parti: La Corte di Cassazione, sebbene non senza contrasti, ha precisato che gli esclusivi casi in cui il committente/condomìnio può essere chiamato a rispondere in solido dell'attività posta in essere dall'impresa appaltatrice "risulta configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall'appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso - tanto che l'appaltatore agisce privo di quell'autonomia che normalmente gli compete - o quando risultino presenti gli estremi della culpa in eligendo. Ciò si verifica se il compimento dell'opera o del servizio sono stati affidati a un'impresa appaltatrice priva della capacità e dei mezzi tecnici indispensabili per eseguire la prestazione oggetto del contratto senza che si determinino situazioni di pericolo per i terzi "(Cass. n. 2363/2012). E comunque, anche in tale ultima ipotesi di c.d.culpa in eligendo, "affinché si possa riscontrare una responsabilità in tal senso, deve essere raggiunta la prova dell'assoluta inidoneità dell'impresa appaltatrice a svolgere i lavori commissionati" (Cassazione, sez. III civile - sent. n. 5173/2007).