Il condomino può sopraelevare una ringhiera sul muro di recinzione del suo giardino?

Riferimenti normativi: Art.1117 c.c. - Art.1102 c.c.

Focus: L'attuale contesto sociale induce sempre più i proprietari di immobili, ubicati all'interno di condomìni, a realizzare opere per garantire la sicurezza della proprietà privata. Tra questi manufatti rientra la sopralevazione della ringhiera in ferro sul muro di recinzione del proprio giardino. Può la compagine condominiale opporsi alla realizzazione dell'opera perché ritiene che il muro di recinzione sia un bene comune sulle cui modifiche è necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea?

Principi generali: In merito alla natura giuridica del muro di recinzione, l'art.1117, comma 1, lett. a), c.c., che pur elenca tra le parti comuni anche "i muri maestri", "i pilastri e le travi portanti" nonché "i cortili e le facciate", non ne fa menzione.Ed in relazione agli interventi su parti comuni, l'art.1102 c.c. stabilisce che "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa". Dalle citate norme si rileva che qualunque condòmino può modificare le cose comuni senza intaccare il diritto degli altri sulle cose in comunione. Fa eccezione il caso in cui vi sia un regolamento contrattuale che, derogando alle disposizioni normative, contenga il divieto di innovazioni e di modifiche alle cose comuni se queste non vengono preventivamente autorizzate dall'assemblea condominiale. Da ciò scaturisce la necessità di stabilire la natura giuridica del muro di recinzione e se per apportare modifiche sullo stesso è necessaria l'autorizzazione assembleare. Su tale questione il Tribunale di Roma si è pronunciato con la sentenza n. 4771 del 28 marzo 2022. 

In particolare un condomìnio ha citato in giudizio le proprietarie di una unità immobiliare per aver queste sopraelevato una ringhiera in ferro sul muro perimetrale comune che divide il giardino, di proprietà di queste ultime, dal cortile condominiale e dalla strada pubblica. Secondo la tesi sostenuta dal condominio la soprelevazione è stata realizzata in violazione del regolamento contrattuale predisposto dall'originario costruttore, registrato e regolarmente trascritto, contenente il divieto di apportare modifiche sulla cosa comune, di cui all'art. 1102 c.c., e di eseguire opere di ristrutturazione pregiudizievoli per la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio, se non preventivamente consentite dall'assemblea. Divieto la cui infrazione avrebbe comportato, come previsto nel regolamento, l'obbligo del ripristino delle cose modificate ed il risarcimento dei danni. Stante ciò il condominio ha chiesto in giudizio il ripristino dello status dei luoghi anteriore ai lavori di ristrutturazione del 2015 e la rimozione dell'innalzamento della ringhiera in ferro insistente sul muro perimetrale lato strada ed adiacente all'ingresso dello stabile condominiale. Le proprietarie convenute si sono costituite in giudizio contestando le domande dell'attore. In particolare esse hanno dedotto che non vi sarebbe stata alcuna violazione del regolamento condominiale, posto che l'intervento eseguito (sopraelevazione della ringhiera) ha avuto ad oggetto il muro di recinzione del proprio giardino e non quello perimetrale dell'edificio richiamato dal regolamento di condominio, e che l'opera si era resa necessaria al fine di garantire la sicurezza della proprietà privata nel rispetto della normativa vigente. Per verificare se, nel caso specifico, il muro di recinzione del giardino di proprietà esclusiva delle convenute rientri tra le parti comuni del condominio, ai sensi dell'art 1117 c.c., è necessario che lo stesso apporti una qualche utilità per i condomini e non solo per quello di cui delimita la proprietà (Cass. n. 22155/2018). La Suprema Corte ha stabilito, in un caso analogo, il principio che "un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per se ritenersi incluso tra le parti comuni ai sensi dell'art 1117 c.c., atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, può essere compreso tra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale di natura contrattuale o l'atto costitutivo del condominio e quindi il primo atto di trasferimento di unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, cosi convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate".

Ciò posto, dalla complessiva lettura del regolamento e dalla relazione tecnica del consulente d'ufficio, è stato rilevato nella fattispecie che detto muro non può essere ricompreso tra i muri perimetrali di riempimento (assimilabili ai muri maestri e alle facciate proprio in relazione alla funzione effettivamente svolta dallo stesso di riempimento). Infatti, se il regolamento avesse voluto ricomprendere il muro tra i beni di proprietà comune ne avrebbe dovuto fare esplicita menzione, mentre nulla dice il regolamento in ordine a detto muro di recinzione. Dalla relazione tecnica e dalle planimetrie, invece, è risultato che l'appartamento, composto di vari vani, è dotato di un'area scoperta esterna circondata da un muretto perimetrale sormontato da una ringhiera metallica.<< La funzione di detto muro, in ragione delle sue specifiche caratteristiche, è quella di parapetto di protezione e di demarcazione del medesimo giardino, destinato, perciò al servizio esclusivo della stessa porzione immobiliare e alla salvaguardia degli interessi della relativa proprietà, mentre del tutto marginale è la funzione di delimitazione dell'area condominiale (vialetto d'ingresso del fabbricato condominiale). E da quanto accertato dal C.T.U. gli interventi non hanno interessato il muro, bensì la ringhiera che sarebbe stata sopraelevata per un'altezza superiore a quella preesistente>>. Di conseguenza, sulla scorta di tali accertamenti il Tribunale ha rigettato tutte le richieste avanzate dal condominio. In particolare, circa le violazioni del regolamento contrattuale il giudice ha ritenuto le stesse insussistenti in quanto il muretto di delimitazione dell'area scoperta di proprietà dell'immobile non può considerarsi di proprietà comune. Pertanto, le convenute non necessitavano di alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea per le opere di ristrutturazione compiute a loro spese. In ogni caso, a prescindere dall'accertamento di fatto compiuto, non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario affinché questo sia vincolante per le parti. Infatti, anche le clausole in esso contenute, intese a creare vincoli per le proprietà esclusive, devono essere trascritte per essere vincolanti tra le parti, poiché rientrano nell'ambito delle servitù atipiche ( cfr. Cass. n. 6769/18, Cass. n. 21024/16, Cass. n. 14898/13 e Cass. n. 1064/11). Solo se si fa menzione delle clausole (servitù atipiche) nella relativa nota di trascrizione queste sono opponibili ai terzi che abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù medesima. Nel caso di specie, invece, poiché l'espressa indicazione ed accettazione delle citate clausole regolamentari, costitutive di servitù atipiche, non si rinviene in nessuna delle parti dell'atto di compravendita dell'immobile di proprietà esclusiva delle convenute in giudizio, non è possibile ritenerle ad esse opponibili.