Rinegoziazione canoni di locazione in emergenza Covid-19

Riferimenti normativi: D.P.C.M. 11.3.2020 - Artt. 65 - 91- 95 del D.L.n.18/2020 (Misure di potenziamento del servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse).

Focus: L'attuale contingenza dovuta all'emergenza da Coronavirus ha avuto notevoli ripercussioni economiche specie sui contratti di locazione già in corso di esecuzione all'inizio della pandemia.Come comportarsi, quindi, in relazione al pagamento della quota mensile ed alla riscossione del canone di locazione?

Principi generali: Il blocco delle attività commerciali per contenere la diffusione del coronavirus ha creato uno squilibrio tra le parti contrattuali a danno dei conduttori, siano essi imprenditori o lavoratori autonomi. Ciò fa si che è difficile onorare molte obbligazioni contrattuali, e, specialmente nei contratti di locazione ad uso commerciale già in essere, si è posto il problema se l'attuale emergenza comporti o meno la possibilità per il conduttore di estinguere, sospendere o ritardare il pagamento dei canoni. E' da tener presente, infatti, che nel nostro ordinamento non esiste una norma che consente al conduttore di ottenere la riduzione del canone di locazione, a meno che non si verifichino eventi straordinari. Il legislatore, di conseguenza, è intervenuto in materia con il D.L.n.18 del 17 marzo 2020 (cd. Decreto Cura Italia) nell'ambito delle misure di potenziamento del servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese. 

Una distinzione va fatta, preliminarmente, tra locazioni commerciali (negozi, botteghe, etc.) e locazioni ad uso abitativo. Il decreto cura-Italia, al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza, ha previsto all'art.65 un credito d'imposta per i soggetti esercenti attività d'impresa. Credito che è riconosciuto nella misura del 60% dell'ammontare del canone di locazione di immobili rientranti nella categoria catastale C/1, "negozi e botteghe", ma solo per il mese di marzo 2020. L'Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.8/E del 3 aprile 2020, considerata la finalità della norma che è quella di "ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone", ha precisato che il credito maturerà a seguito dell'avvenuto pagamento del canone stesso. Per gli altri contratti di locazione ad uso personale è più difficile giustificare l'interruzione dei pagamenti anche quando non si è nelle condizioni materiali di usufruire dell'immobile, come ad esempio in caso di locazione a studenti fuori sede che hanno lasciato l'appartamento vuoto perché rientrati nel luogo di residenza. In entrambi i casi sarebbe, comunque, applicabile il recesso per gravi motivi previsto dall'art.27, ultimo comma, della Legge sull'equo canone n.392/1978, come rimedio specifico a situazioni di difficoltà del conduttore alla prosecuzione del contratto di locazione, esercitabile mediante comunicazione scritta con preavviso di sei mesi.In buona sostanza, per chiedere l'applicazione di questa norma, è essenziale dimostrare che l'emergenza Covid-19 ha creato al conduttore un danno economico-finanziario che non rende più sostenibile il pagamento del canone di locazione o l'utilizzo dell'immobile.

Oltre alla risoluzione del contratto il conduttore può richiedere al locatore di posticipare il pagamento dei canoni, come disposto dall'articolo 91del già citato decreto legge n.18/2020 in forza del quale il conduttore impossibilitato ad adempiere correttamente alle scadenze di pagamento dei canoni a causa dell'emergenza temporanea da Covid-19 può sospendere i pagamenti o ritardarli fino a quando l'emergenza non sarà rientrata, senza con ciò incorrere in alcuna responsabilità o decadenza del contratto e senza applicazione di interessi moratori.Altresì, con l'art. 95 è stata prevista la sospensione del versamento dei canoni per il settore sportivo, di affitto per federazioni, società, associazioni sportive, e per la concessione di affidamento di impianti sportivi pubblici e di enti territoriali. Infine, al fine di evitare un notevole incremento di contenzioso tra inquilini e proprietari con conseguente sfratto, è consentito alla controparte, per la quale la prestazione sia diventata eccessivamente onerosa, di chiedere, al posto della risoluzione, la rinegoziazione del canone di locazione con riduzione delle spese di locazione. In tal caso va compilato on line il modello 69 predisposto dall'Agenzia delle Entrate per la registrazione. Inoltre, se il termine per effettuare la registrazione del contratto di locazione cade nel periodo compreso tra l'8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, si potrà effettuare la registrazione ed il relativo versamento di imposta entro il 30 giugno 2020, avvalendosi della sospensione dell'adempimento prevista dall'art.62, comma1, del D.L.n.18/2020.