Regolamento di condomìnio: sanzioni per chi lo viola

Riferimenti normativi: Art.70 disp.att.c.c.

Focus: Il legislatore ha previsto l'irrogazione di una sanzione pecuniaria per i condòmini in caso di violazione del regolamento condominiale per l'uso delle parti comuni. La previsione della sanzione pecuniaria si configura come uno strumento di autotutela nei rapporti tra privati il cui scopo è quello di dissuadere i condòmini dalla tenuta di comportamenti scorretti all'interno della compagine condominiale senza che sia necessario un provvedimento giudiziario.

Principi generali: La sanzione condominiale è stata introdotta dall'art.70 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma chiarisce che l'applicazione della sanzione può essere deliberata in assemblea solamente se già prevista nel regolamento condominiale e la sua quantificazione è deliberata con la maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (art.1136, comma 2, codice civile). Essa specifica che per le infrazioni al regolamento di condomìnio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma di denaro, rideterminata con la riforma del condominio (L.n.220/2012), che può arrivare fino a 200 euro, elevata a 800 euro in caso di recidiva. Una volta che sia stato deciso in assemblea di applicare la sanzione pecuniaria e sia stato stabilito l'importo, l'amministratore provvederà ad eseguire la delibera. In mancanza di una previsione normativa circa le modalità di accertamento delle violazioni, è opportuno precisare che la violazione al regolamento deve essere accertata con documentazione da allegare al verbale di irrogazione della sanzione, al fine di evitare la nullità o l'annullabilità della delibera condominiale.

La somma di denaro dovuta a titolo di sanzione è devoluta in un apposito fondo di spese ordinarie tenuto dall'amministratore e consente di ridurre le quote dei singoli condòmini. Contro il condòmino che non paga la sanzione, l'amministratore può agire in tribunale al fine di ottenere una condanna e, di conseguenza, un titolo esecutivo. Al condòmino sanzionato, a sua volta, è data la possibilità di impugnare la delibera applicativa in base all'articolo 1137 codice civile.

Destinatari della sanzione irrogata sono solo i singoli proprietari che fanno parte della compagine condominiale e non chi detiene l'immobile a diverso titolo, come ad esempio conduttori, ospiti o altri soggetti. Infatti, secondo la Suprema Corte l'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile ha carattere di norma eccezionale in quanto contempla una pena avente natura privata che ha come destinatari i condòmini e, pertanto, non applicabile ai conduttori i quali, sebbene si trovino a godere delle parti comuni dell'edificio in base a un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all'organizzazione condominale (Cass. 17 ottobre 1995, n.10837). Dalla lettera della norma, quindi, si rileva che le sanzioni applicabili sono esclusivamente di "tipo pecuniario", in quanto aventi un carattere risarcitorio, e ciò è stato evidenziato anche dalla giurisprudenza. A tal proposito, infatti, la sentenza della Suprema Corte di Cassazione civile, sezione II, n.820 del 16 gennaio 2014, n. 820, ha considerato illegittima la sanzione della rimozione delle autovetture irregolarmente parcheggiate dai condòmini nell'area comune. Pertanto, il regolamento condominiale non può stabilire sanzioni diverse, o diversamente afflittive, da quelle "pecuniarie".

Tuttavia, le sanzioni condominiali possono essere irrogate anche con modalità differenti e con un ammontare più elevato rispetto a quelle inflitte dall'art.70 disposizioni di attuazione del codice civile. Bisogna, in tal caso, distinguere il regolamento approvato dall'assemblea condominiale dal regolamento contrattuale unilateralmente predisposto dal costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Secondo la Corte di Cassazione ( Cass. Civ, Sez.II, n.840 del 16.01.2014) l'art 70 disposizioni di attuazione del codice civile è una norma derogabile da un diverso accordo stipulato dall'unanimità dei condòmini. Per questo motivo un regolamento di natura contrattuale può stabilire, tra le sue norme, sanzioni di ammontare superiore a quanto stabilito dalle norme del codice civile. Invece, una delibera assembleare che irroga una sanzione di ammontare superiore ai limiti previsti dall'art. 70 disposizioni di attuazione del codice civile sarebbe nulla in quanto non può derogare alle norme codicistiche ed, in quanto tale, sarebbe impugnabile oltre i termini previsti dall'art.1137 c.c. Si ritiene, comunque, annotare che l'istituto di cui si discute ha avuto scarsa applicazione pratica perché una sua eccessiva applicazione avrebbe potuto esporre il condomìnio a contenziosi giudiziari, con relativo aumento degli oneri condominiali.