Muro tra proprietà confinanti: quando e come renderlo comune

Inquadramento normativo: Artt. 874, 875, 876, 877, 878, 879, 882,1350 c.c.

Muro sul confine: Il proprietario di un fondo confinante può chiedere che il muro posto sul confine, di proprietà esclusiva del vicino, venga reso comune.

Condizioni: La comunione del muro sul confine è richiesta:

• per tutta l'altezza del muro o per una parte di essa;
• per tutta l'estensione della proprietà del richiedente.

Modi di costituzione: La comunione del muro sul confine è costituita tramite accordo tra i due proprietari, stipulato, a pena di nullità, per atto pubblico o per scrittura privata. In mancanza di tale accordo, il richiedente la comunione può agire in giudizio dinanzi al Tribunale del luogo ove è sita la sua proprietà per ottenere una sentenza costitutiva.

Focus: Per la comunione del muro sul confine non è necessario che il richiedente debba procedere successivamente alla costruzione di un edificio.

Indennità: Per la costituzione della comunione del muro posto sul confine, il richiedente deve corrispondere all'altro proprietario un'indennità pari i) alla metà del valore del muro o della parte di questo che si vuole rendere in comune, e ii) alla metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.

Casistica: Nel caso in cui il proprietario del fondo vicino proponga domanda giudiziale per ottenere la comunione del muro posto sul confine, se tale domanda viene accolta, l'indennità è determinata dal Giudice (Cass. 22909/2015).

Focus: Se il proprietario del fondo vicino si serve del muro posto sul confine solo per innestarvi un capo del proprio muro, non è necessaria la costituzione della comunione. In questo caso, sarà sufficiente solo la corresponsione di un'indennità. 

Non è necessaria la costituzione della comunione, neanche, quando il proprietario del fondo vicino intende costruire sul confine in aderenza, senza appoggiarsi alla costruzione preesistente. In quest'ipotesi, il richiedente dovrà pagare un importo pari al valore del suolo.

Esclusioni: La comunione di cui stiamo discorrendo non trova applicazione con riferimento:

• agli edifici facenti parte del demanio pubblico o comunque assoggettati allo stesso regime dei beni demaniali;
• agli edifici che sono riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico.

Casistica: La Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che nei casi in cui i fondi dei privati siano confinanti con un'opera costruita su un'area demaniale, i diritti dei proprietari privati vanno comparati con l'interesse pubblico e quindi con l'uso normale spettante ai beni demaniali. In tale comparazione viene meno il rapporto di contiguità tra fondi, con conseguente inapplicabilità delle norme sulle distanze legali che disciplinano i rapporti tra fondi privati (Cass. 9913/2017, Cass. 1558/1974). Ad esempio, i Giudici di legittimità hanno affermato che il rapporto di contiguità tra i fondi viene meno allorchè il canale che li separa sia pubblico. E ciò in considerazione della funzione irrigua esercitata a servizio di una pluralità di fondi, idonea ad attribuirgli una vocazione pubblica incompatibile con quella di mera delimitazione del confine (Cass. 9913/2017; Cass. 19251/2015; 2471/2001)

Muro non sul confine: Se il muro tra le due proprietà non è situato sul confine, ma ad una distanza minore della metà rispetto a quella stabilita dalle norme vigenti e dai regolamenti locali, la comunione del muro potrà essere richiesta solo allo scopo di costruire contro il muro medesimo.

Interpello: Il richiedente la costituzione della comunione del muro che non è posto sul confine, dovrà interpellare il proprietario vicino e chiedere se:

• preferisce demolirlo, per portarlo alle distanze stabilite dalle norme vigenti e dai regolamenti locali al fine di evitare di costituire la comunione del predetto muro;
• intende costituire la comunione del predetto muro, estendendolo sino al confine.

Il vicino dovrà manifestare la propria volontà, nell'uno o nell'altro senso, entro quindici giorni. Sia che decida di estenderlo sia che decida di demolirlo, entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la sua risposta si procederà alla costruzione o alla demolizione.

Casistica: Il preventivo interpello, al fine di consentire al vicino l'esercizio della facoltà di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione o di arretrarlo alla distanza legale, per sottrarlo alla comunione forzosa, costituisce un atto distinto dalla domanda di comunione forzosa del muro. L'interpello, però, può essere contenuto ... nello stesso atto giudiziale con cui si richiede la comunione forzosa od anche in un atto successivo, purchè, prima della decisione del giudice, venga data alla controparte la possibilità di scelta tra la demolizione del muro o l'estensione dello stesso al confine [...] (Cass. 9293/2006).

Indennità: Per la costituzione della comunione del muro che non è posto sul confine, il richiedente dovrà corrispondere un'indennità pari al valore della metà i) del muro e ii) del suolo da occupare con la nuova costruzione.

Muro di cinta o isolato: Il muro di cinta o isolato, costruito per delimitare la proprietà, non soggiace alle norme sulle distanze. Tale eslusione opera quando il muro di cinta o isolato non abbia un'altezza superiore ai tre metri. Il muro in questione può essere reso comune anche a scopo d'appoggio purché sia esistente, al di là di esso, un edificio a distanza inferiore a tre metri.

Muro comune e riparazioni: Le riparazioni del muro in comune spettano a tutti i comproprietari in proporzione del diritto di ciascuno.

Focus: Se le riparazioni sono rese necessarie a causa di un danno provocato dal comportamento di uno dei comproprietari, le relative spese saranno poste a carico esclusivo del partecipante responsabile.