Mediazione bis in lite giudiziale per compensi non percepiti dall’amministratore di condominio

Riferimenti normativi: Art. 5, comma 6, D. Lgs. n. 28/2010 – Art.1136 c.c.- Art.185 bis c.p.c.

Focus: L'attività dell'amministratore condominiale, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, è normalmente retribuita per l'intera annualità della gestione in cui l'amministratore dura in carica. La materia condominiale rientra tra quelle previste dall'art. 5 del D. Lgs. n.28/2010 per le quali l'esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità per l'introduzione e la prosecuzione del giudizio. Il Tribunale di Napoli con Ordinanza del 5 febbraio 2019 ha disposto che, se il tentativo di mediazione ha avuto esito negativo, il giudice di merito nel corso del giudizio, instauratosi in conseguenza della mediazione negativa, può disporre che sia esperito un secondo tentativo di mediazione.

Principi generali: Il compenso dell'amministratore deve essere sempre deliberato dall'assemblea e deve essere limitato all'attività effettivamente prestata. In pratica deve essere approvato con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina, ai sensi dell'art. 1136, comma 2, cod. civ., cioè con una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (cinquecento millesimi) e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea condominiale. Si ritiene, altresì, ammissibile l'approvazione del compenso soltanto con il richiamo all'importo corrispondente nel rendiconto preventivo. In tal modo l'oggetto del contratto di mandato è comunque determinato o facilmente determinabile solo che dal testo del verbale emerga chiaramente questa circostanza, anche in occasione di ogni rinnovo tacito, sempre che non ne sia modificato l'ammontare. Infatti, ex art. 1129, comma 10, cod. civ., l'amministratore deve specificare il suo compenso, precisando le voci del suo tariffario, che deve essere il più completo possibile. Premesso che l'amministratore dura in carica un anno, rinnovabile di un ulteriore anno, qualora al secondo anno l'amministratore intendesse mutare la sua retribuzione, cambiando una clausola contrattuale, la durata del rapporto deve essere deliberata quale nomina ex novo.

Se l'amministratore non venga confermato sino alla nomina del suo successore deve svolgere solo attività finalizzata alla soluzione delle problematiche urgenti in forma gratuita ex art. 1129, c. 8, cod. civ. Di conseguenza, ove il suo incarico sia interrotto prima della naturale scadenza del mandato, l'amministratore non ha diritto di percepire l'intera retribuzione deliberata (Cass. civ., Sez. II, 30 dicembre 2012, n. 18667). Ciascun condòmino può, anche a distanza di anni, contestare la nomina. La conseguenza è, dichiarata la nullità del contratto, la sua inefficacia ex tunc, per cui l'amministratore può essere obbligato a restituire il compenso percepito negli anni, salva la possibilità di richiedere un indennizzo per l'utilità che il condomìnio ha comunque ricavato dalla sua opera, ai sensi dell'art. 2041 cod. civ. Secondo la Corte di Cassazione il diritto al compenso dell'amministratore, che parte della giurisprudenza di merito ha ritenuto prescriversi nel termine di cinque anni ex art. 2948, n. 4 cod. civ., si prescrive in dieci anni, ex art. 2946 cod. civ., non trattandosi di obbligazione periodica, in quanto la durata annuale dell'incarico comporta la cessazione ex lege del rapporto (Cass. civ., Sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348; Trib. Napoli, Sez. II, 29 ottobre 2013, n. 11943).

Il caso: Con Ordinanza del 5 febbraio 2019 il Tribunale di Napoli si è pronunciato su una controversia avente ad oggetto un decreto ingiuntivo ottenuto dal precedente amministratore di un condomìnio, per compensi professionali non percepiti, ed opposto dal Condomìnio. A seguito della proposta opposizione, il Giudice, rilevato alla prima udienza che la materia del contendere rientrava tra quelle espressamente indicate nell'art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010, invitava le parti ad instaurare il procedimento di mediazione.L'art. 5, comma 6, del D. Lgs. n. 28/2010 prevede che solo "dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza...". 

Il tentativo di mediazione veniva effettivamente svolto, alla presenza delle parti personalmente oltre che dei rispettivi legali, e si concludeva, tuttavia, con esito negativo. Alla successiva udienza il Giudice accoglieva la richiesta delle parti di concedere i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. per il deposito delle memorie istruttorie che venivano ritualmente depositate dai rispettivi difensori. All'udienza per l'ammissione dei mezzi istruttori, ex art. 184 c.p.c., il Giudice, stante la richiesta delle parti di ammissione dei mezzi articolati nelle memorie depositate, si riservava di pronunciarsi. In questa fase del giudizio, il Giudice ha richiamato l'art. 185 bis c.p.c., ovvero la proposta di conciliazione per cercare di dirimere un contenzioso già sorto (istituto introdotto dall'art. 77 lett. a) del d.l. n. 69/2013 - c.d. decreto del fare). Utilizzando questa norma il Tribunale di Napoli ha richiamato l'istituto della mediazione obbligatoria rendendolo nuovamente "vivo" anche in un procedimento in cui era già stato esperito il tentativo della mediazione, con esito negativo. Infatti, ha invitato le parti ad esperire un secondo tentativo di mediazione dando rilievo al valore che un accordo, pur apparentemente ormai lontano, avrebbe potuto avere in corso di causa. Ciò anche alla luce del fatto che l'alternativa all'accordo avrebbe potuto essere, per ciascuna delle parti, diverso e peggiore di quello ambito.

Il Tribunale di Napoli, in conclusione, si è allineato a quell'orientamento giurisprudenziale secondo il quale, << anche quando si è già in presenza di un contenzioso giudiziario, il Giudice, con i poteri allo stesso conferiti dalla legge e nel rispetto delle norme del codice di procedura civile, può ritenere opportuno indirizzare le parti all'utilizzo degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie >>.