Lite tra condòmino e condomìnio ed effetti sulle spese legali

Riferimenti normativi: Artt. 4 - 8 D.Lgs.n.28/2010 - Art.71- quater disp.att.cod.civ. - Art. 1123 cod. civ.

Focus: Il legislatore ha stabilito che il condòmino che vuole intraprendere un'azione giudiziaria nei confronti del condomìnio deve preliminarmente espletare la mediazione e solo all'esito della stessa chiamare in giudizio il condomìnio. Tale principio legislativo può essere disatteso, per cui un condòmino può agire in giudizio contro il condomìnio, senza attendere l'esito della mediazione. Qualora in giudizio il condomìnio venga condannato alle spese legali, queste come devono essere ripartite tra i condòmini?

Principi generali: L'art.5, comma 1 bis, del D.Lgs. n.28/2010, elenca le controversie oggetto di mediazione obbligatoria tra cui rientrano, in generale, le controversie aventi ad oggetto materie condomìniali. Con tale disposizione normativa il legislatore ha ampliato l'ambito di applicazione delle liti condominiali rispetto alla previsione dell'art.71 quater disp.att.c.c., che considera condominiali solo le liti aventi ad oggetto la violazione o l'errata applicazione delle norme in materia di condomìnio (art.1117 a 1139 c.c.). Poiché la mediazione è uno strumento deflattivo del contenzioso, essendo obbligatoria in ambito condominiale, l'esito della stessa è condizione di procedibilità per il successivo giudizio. La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma con la sentenza emessa in data 14/4/2021.

Nel caso di specie, un condòmino aveva impugnato una delibera condominiale notificando alla controparte, cioè al condomìnio, l'atto di citazione e depositando, nello stesso giorno, l'istanza di mediazione obbligatoria. Il condòmino, in particolare, aveva impugnato la delibera nella parte in cui annullava, in seconda convocazione, la delibera precedente con la quale erano stati approvati alcuni lavori condominiali e le relative spese. La delibera impugnata, secondo il ricorrente, era viziata perché non rispettava il quorum dei votanti richiesto dalla legge per la validità della stessa. Era, quindi, legittima la precedente delibera assembleare, annullata con la delibera impugnata. Il condomìnio si costituiva in giudizio e deduceva che se l'attore avesse fatto subito presente il difetto di quorum si sarebbe provveduto a convocare una nuova assemblea. Esso contestava il fatto che l'attore avrebbe dovuto intraprendere la mediazione prima e non contestualmente all'impugnazione.

Il Tribunale ha sottolineato che è consentito dall'ordinamento che si introduca un giudizio prima o contemporaneamente alla introduzione di un procedimento di mediazione. Seppure la finalità deflattiva del contenzioso ed il contenimento dei costi nel caso di specie non erano stati soddisfatti e, quindi, sarebbe stato preferibile, sul piano della opportunità, che l'attore avesse atteso l'esito della mediazione prima di introdurre il presente giudizio, il Tribunale ha ritenuto che: "la questione non è rilevante sul piano della legittimità dell'azione ma ben può essere elemento valutabile in sede di determinazione della misura della liquidazione del compenso". In conclusione, quindi, ha condannato il condomìnio a corrispondere le spese di mediazione, nonché le spese legali per la fase di studio ed introduttiva del giudizio, compensando le spese legali della fase decisionale.

Ma, sorge il problema di come devono essere ripartite tali spese tra i condòmini. Attivare un procedimento di mediazione comporta il pagamento di spese e nel caso di liti interne, cioè tra condomìnio e condòmini, tutti i condòmini pagano in proporzione ai millesimi le spese di mediazione, tranne il/i condòmino/i controparte, che sostiene autonomamente le proprie spese di mediazione e quelle legali. Secondo la giurisprudenza della Cassazione in caso di lite tra condomìnio e condòmino, "la compagine condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condomìnio in contrasto tra loro" (Cassazione, Ordinanza n.1629/18 del 23 gennaio 2018). Da un lato vi sarà il/i condòmino/i che promuove o subisce una domanda e dall'altro il resto del condomìnio, per cui non è ammissibile imputare le spese di difesa del condomìnio anche ai condòmini che costituiscono la controparte e ancor meno le spese imputate al condomìnio in caso di esito sfavorevole della lite (Cass.sent.n.801/1970; Cass.n.11126/2006).