Mediatore immobiliare, SC: il reperimento di contatti da altri mediatori mostra impegno nell'affare

Se il mediatore immobiliare si avvale della collaborazione di altri mediatori per portare a termine il suo incarico e per ottenere un contatto, il fatto che all'incontro decisivo il mediatore sia presente, ma lascia il campo agli altri soggetti, non significa che lo stesso sia estraneo all'affare. E ciò in considerazione del fatto che la sua presenza appalesa inequivocamente il suo interessamento. Ne consegue che, in tali casi, il mandante del contratto di mediazione non può ritenersi ignaro dell'opera del mediatore.

Questo è quanto ha statuito la Corte di cassazione con sentenza n. 11776 del 6 maggio 2019.

Ma vediamo nel dettaglio la questione sottoposta all'esame dei Giudici di legittimità.

I fatti di causa.

La ricorrente è una società che ha comunicato ad altra società con cui intrattiene rapporti d'affari la necessità di reperire un locale da adibire a propria sede. Quest'ultima società ha interpellato un'agenzia di mediazione immobiliare, la quale ha, a sua volta, invocato l'aiuto di un'altra agenzia, che le ha consegnato una brochure illustrativa delle caratteristiche dell'immobile di un potenziale locatore. Consegnata la brochure alla società interpellata dalla ricorrente, è stato fissato un incontro per verificare la possibilità di concludere il contratto di locazione. È accaduto che nel corso di quest'incontro, hanno partecipato i rappresentanti delle parti (futuri conduttore e locatore) e il responsabile dell'agenzia immobiliare incaricato dalla società interpellata dalla ricorrente. Quest'ultimo, durante l'incontro, ha lasciato spazio alle altre parti, mantenendo un comportamento apparentemente defilato. Quest'atteggiamento, a parere della ricorrente, ha appalesato un chiaro disinteressamento dell'affare da parte del mediatore innanzi citato. E, per tale verso, essa si è opposta al pagamento della corrispondente provvigione. 

 Il caso, sottoposto prima all'attenzione del Tribunale e poi all'esame della Corte d'appello, è giunto dinanzi ai Giudici di legittimità.

La decisione della SC.

Innanzitutto, la Corte di cassazione ribadisce che il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare matura quando:

• le parti concludono l'affare grazie all'intervento del mediatore;
• esse devono essere a conoscenza dell'opera di intermediazione di quest'ultimo e non ignorarla inconsapevolmente;
• «la prova della menzionata conoscenza incombe, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., al mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione (Se. 3, n. 6004, 15/3/2007, Rv. 595568; conf., Sez. 3, n. 12390/2011)»;

Perché l'affare possa dirsi concluso, è sufficiente che il mediatore svolga anche una semplice attività di reperimento o di indicazione dell'altro contraente. Ciò che rileva è il fatto che quest'attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti.

Al contrario, il mediatore non ha diritto alla provvigione quando:

• il primo contatto tra le parti reso possibile grazie all'intervento del mediatore resta senza risultato positivo;

• le parti, successivamente a tale primo approccio, concludono l'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.

Nelle ipotesi in cui, invece, l'affare si sia concluso «per l'intervento di più mediatori, (congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi) a norma dell'art. 1758, cod. civ., ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione (Sez. 3, n. 5952, 18/3/2005, Rv. 580839)».

Tornando alla fattispecie in esame, siamo di fronte proprio a quest'ultimo caso. Il diritto alla provvigione del mediatore, pertanto, è maturato e deve escludersi che tale fattispecie si riferisca a un caso di mediazione inconsapevole.

In buona sostanza, dai fatti accertati nel corso del giudizio di merito e su descritti, secondo la Suprema Corte, appare chiaro che l'affare si è concluso grazie all'interessamento del mediatore incaricato dalla società interpellata dalla ricorrente. Quest'ultima sicuramente non può considerarsi ignara dell'operato del mediatore. E ciò in considerazione del fatto che, ad avviso dei Giudici di legittimità, il concatenarsi delle circostanze fattuali, come innanzi esposte, consente di identificare proprio la ricorrente nella mandante del contratto di mediazione.

Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, pertanto, la Corte di cassazione ha rigettato, per i motivi su indicati, il ricorso e ha cassato con rinvio la sentenza impugnata in punto di quantificazione della provvigione.