Mancata costituzione di un fondo speciale per l’esecuzione di lavori straordinari ed effetti sulla delibera assembleare

Riferimenti normativi: Art.1135, comma 1, n.4 c.c.

Focus: La mancata costituzione del fondo speciale incide sulla delibera assembleare relativa alle opere straordinarie? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9388 del 5 aprile 2023.

Il caso: La controversia da cui è scaturita la decisione della Suprema Corte è sorta dall'opposizione di un condòmino al decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio per il pagamento di spese condominiali, relative alla "gestione straordinaria facciate e balconi". Tali spese erano state approvate dal condominio con deliberazione assembleare del 2017. Il condòmino aveva eccepito in giudizio la nullità della delibera perché era stata approvata l'esecuzione di lavori straordinari senza la contestuale costituzione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135, comma 1, n. 4.c.c. Sia in primo che in secondo grado il giudice aveva riconosciuto fondata la richiesta del condòmino dichiarando la nullità della delibera per violazione dell'art.1135 c.c. citato. Il condominio, pertanto, aveva impugnato la sentenza di appello con ricorso in Cassazione deducendo che il giudice non aveva preso in esame un fatto decisivo relativo alla mancata costituzione del fondo speciale. 

Infatti, con la deliberazione assembleare del 2017 il condominio aveva affidato all'impresa i lavori di rifacimento delle facciate, per la spesa complessiva di € 487.000,00, incaricando l'amministratore di chiedere un finanziamento bancario che avrebbe coperto circa la metà dell'importo delle opere dando la possibilità di scelta ai condomini di aderire a tale finanziamento o di saldare i lavori in base agli stati di avanzamento. Con la stessa delibera, inoltre, la riscossione delle spese era stata frazionata con tre rate iniziali e successive 57 rate. La rateizzazione fu confermata dalla delibera del 2018, nel momento in cui l'amministratore aveva comunicato all'assemblea che la banca interpellata non aveva accolto la richiesta di finanziamento, e l'impresa appaltatrice aveva accettato il pagamento stabilito in sessanta rate. La Suprema Corte ha ritenuto corretta l'interpretazione dell'art.1135 comma 1, n. 4.c.c. da parte dei giudici di merito che, uniformandosi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, hanno dichiarato la nullità della delibera impugnata. 

A tal proposito, la Corte di Cassazione ha richiamato il principio contenuto nella sentenza n. 16953 del 25/05/2022, secondo la quale l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., prescrive che "con la delibera assembleare siano approvati gli interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni e contestualmente sia costituito «obbligatoriamente» un preventivo fondo speciale di importo pari ai singoli pagamenti, dovuti in base a un contratto, correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori". Non è sufficiente, quindi, l'approvazione dei lavori di manutenzione ma, al fine della validità della delibera, è necessaria la contestuale costituzione di un fondo speciale la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice, in sede di impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c., come avvenuto nel caso di specie. L'intento della norma è di tutelare sia l'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale che l'interesse del singolo condòmino a non rischiare di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, ai sensi dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. Tenuto conto di ciò, la Corte di Cassazione ha ritenuto che una deliberazione maggioritaria dell'assemblea non può avere un contenuto contrario all'art.1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere alla costituzione del fondo stesso o di modificare le modalità di costituzione stabilite dalla legge anche se vi sia il consenso dell'appaltatore. Pertanto, i giudici hanno ritenuto che la delibera è nulla ed hanno rigettato il ricorso confermando la sentenza impugnata.