Le spese idriche non corrisposte da uno stabile in un supercondomìnio si possono recuperare con decreto ingiuntivo?

Riferimenti normativi: Artt.1117 c.c.- 63 disp.att.c.c.

Focus: Il Supercondomìnio è un complesso di edifici caratterizzati da aree, impianti e servizi comuni che possono essere costituiti da zone verdi, viali d'accesso, impianti di illuminazione, servizio di portierato, ecc. Nel caso in cui vi sia un servizio idrico comune le cui quote di consumo non siano state corrisposte da uno degli edifici può essere richiesto un decreto ingiuntivo nei confronti dello stabile moroso?

Principi generali: Il supercondomìnio non viene definito in modo esplicito dal legislatore ma la sua esistenza giuridica è prevista implicitamente dall'art.1117 bis del codice civile. La norma, infatti,dispone che "le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art.1117 c.c." La costituzione di un supercondominio avviene in maniera automatica ogni volta che i singoli stabili abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli edifici e non è necessaria la manifestazione di volontà del costruttore né quella dei proprietari delle singole unità immobiliari, mediante approvazione assembleare (Cass. n. 19800/2014). Considerato che al supercondominio si applicano le norme sul condomìnio, anziché quelle sulla comunione, si può affermare che i partecipanti ad esso sono i singoli condòmini dei vari edifici e non i condomìni? È noto che l'amministratore di condomìnio ha il diritto-dovere di procedere, dopo l'approvazione del bilancio di riferimento, al recupero delle quote arretrate nei riguardi del condòmino moroso attraverso il cosiddetto procedimento monitorio al termine del quale sarà emesso un decreto ingiuntivo a carico del debitore. Nel caso in cui, però, sia moroso uno stabile che fa parte del complesso del supercondominio l'amministratore può attivare la procedura monitoria nei confronti dell'intero caseggiato moroso anziché nei confronti dei singoli condòmini dello stesso? Con la recente sentenza n. 3467 del 18 agosto 2022 il Tribunale di Palermo ha fornito chiarimenti in merito ai rapporti tra Supercondominio, edifici facenti parte dello stesso e condòmini ad essi partecipanti.

​Nel caso di specie, a causa del mancato pagamento di quote del consumo idrico, un Supercondominio (A) ha chiesto ed ottenuto l'emissione di un decreto ingiuntivo avverso un condomìnio moroso (B) facente parte del Supercondominio. Il condomìnio ingiunto (B) si è opposto, tramite il proprio amministratore, al decreto eccependo: 1) il difetto di legittimazione passiva del condomìnio (B), essendo l'opposto un supercondominio costituito con il compito di gestire il servizio idrico comune ai Condomini, provvedendo alla rilevazione del consumo idrico dei singoli condomini, addebitando a ciascuno di essi il costo e provvedendo alla riscossione di quanto dovuto da ciascun condòmino presso il relativo domicilio. Quindi, mancava il potere rappresentativo dell'amministratore del condominio (B), in quanto, ai sensi dell'articolo 1131 c.c., le questioni relative ai singoli obblighi di contribuzione alle spese riguardanti ciascuno dei condòmini esorbitano dalle sue attribuzioni. 2) l'inammissibilità della domanda creditoria avanzata dal Supercondominio (A), ex art.63 disp.att.c.c., perché la riscossione in via monitoria dei contributi condominiali doveva essere fondata sullo "stato di ripartizione approvato dall'assemblea", documento non presente tra gli atti depositati dal Supercondominio. Tra l'altro il Supercondominio istante non aveva mai presentato un bilancio di gestione, né convocato un'assemblea per l'approvazione di un bilancio di gestione né per la conferma dell'amministratore che, pertanto, non aveva legittimazione attiva trovandosi in stato di prorogatio imperii. Il Supercondominio (A), a sua volta, ha osservato che nel caso della gestione del servizio idrico non è necessaria l'approvazione di un bilancio, trattandosi del pagamento del solo consumo dell'acqua. Inoltre, ha ribadito la legittimazione passiva del caseggiato perché l'amministratore del superdominio gestiva il consumo idrico mediante la lettura del contatore generale di ogni singolo condomìnio e la lettura delle singole unità immobiliari, suddividendo, poi, le quote tra i palazzi ed indicando agli amministratori degli edifici costituenti il supercondominio le quote singole da riscuotere da ciascun condomino. In quanto all'eccezione di decadenza dalla carica di amministratore di supercondominio, lo stesso eccepiva la legittimità della continuità della carica di amministratore fino alla nomina del nuovo. Il Tribunale ha accolto la tesi del condomìnio opponente (B) confermando, innanzitutto, il difetto di legittimazione passiva del condominio. In particolare, ha chiarito che l'amministratore del Supercondominio (A) può richiedere le somme per la manutenzione dei beni comuni soltanto ai singoli proprietari. Ciò in quanto il Supercondominio è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condòmini, ossia una collettività di singoli condòmini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condomini di unità immobiliari ex art. 1117- bis c.c. 

A tal riguardo il Tribunale ha richiamato la sentenza n. 28280/2019 con la quale la Corte di Cassazione ha chiarito che il potere degli amministratori di ciascun condominio partecipante al supercondominio è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più fabbricati. L'amministratore del supercondominio ha, invece, il potere di richiedere il pagamento degli oneri direttamente ai condòmini in quanto le delibere dell'assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli condòmini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. Il principio suddetto è stato di recente ribadito dalla Suprema Corte con ordinanza n. 2954/2022, con la quale è stato affermato che al supercondominio si applica la disciplina del condominio, con la conseguenza che partecipanti ad esso sono i singoli condòmini dei vari edifici e non i condominii. L'amministratore del singolo condominio rappresenta i condomini nei rapporti con i terzi nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio e non nei rapporti che i singoli condòmini possono direttamente trattenere con il supercondominio, di cui i condòmini sono partecipanti. Il Tribunale ha, poi, evidenziato che, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, è diritto di ciascun proprietario di essere convocato dall'assemblea dove il supercondominio approva le spese relative a parti e servizi comuni, come ribadito dagli artt. 1117 bis, 1136 c.c. e 67 disp. att. c.c. Pertanto, ritenuto che il Supercondominio non ha depositato alcuna delibera di approvazione della ripartizione delle quote di consumo idrico, il relativo decreto ingiuntivo è stato emesso in assenza di uno dei presupposti richiesti ex art 63 disp. att. c.c. In considerazione di quanto sopra, il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo.