La permuta: peculiarità e casistica

Inquadramento normativo: Art. 1552 c.c.; Art. 1555 c.c.

La permuta: «La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro».

Norme applicabili alla permuta: Alla permuta trovano applicazione le norme stabilite per la vendita, in quanto compatibili. In punto si fa rilevare che al contratto preliminare di permuta si estende anche il principio applicabile al contratto preliminare di compravendita, secondo cui questo è risolvibile per mancanza dei certificati di abitabilità dell'immobile oggetto del negozio. Tale estensione è possibile perché tra i due tipi di contratti sussiste identità dell'interesse, ossia «l'interesse dell'avente causa alla piena fruibilità e commerciabilità del bene immobile dedotto in contratto» (Tribunale Trento, sentenza del 13 febbraio 2017).

La permuta, bene futuro e cosa generica: Costituisce contratto di permuta quel «contratto con cui una parte cede all'altra la proprietà di un'area edificabile, in cambio di un appartamento sito nel fabbricato che sarà realizzato sulla stessa area a cura e con mezzi del cessionario». In tali casi la permuta ha ad oggetto un bene esistente e uno futuro, ossia «il trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura, che assume, perciò, il carattere di elemento causale fondamentale delle reciproche prestazioni delle parti del contratto, in cui l'obbligo di costruzione del fabbricato futuro da parte del cessionario viene a rivestire una connotazione meramente strumentale» (Cass. nn. 28479/2005; 11234/2016, richiamata da Cass. civ., n. 14371/2018). 

 Integra anche gli estremi della permuta il trasferimento di bene presente in cambio di una cosa generica (abbisognevole [...] di individuazione nell'ambito del relativo "genus"), la cui proprietà è [...] trasferita in momento successivo (all'atto, cioè, di […] specificazione» (Cass. n. 10256/1997 richiamata da Cass. civ., n. 9994/2016). L'ammissibilità di permuta avente ad oggetto cosa presente e cosa futura o generica è possibile in quanto questo tipo di contratto non deve avere necessariamente effetti reali, ben potendo lo stesso presentare efficacia obbligatoria. In queste ipotesi, il trasferimento è differito «e fatto dipendere da ulteriori eventi, quali appunto l'acquisto della cosa da parte di un permutante o la venuta ad esistenza della cosa medesima» (Corte d'Appello Campobasso, sentenza 10 marzo 2017).

Permuta avente ad oggetto una cosa in natura e una somma di denaro: «Un contratto traslativo della proprietà, nel quale la controprestazione abbia cumulativamente ad oggetto una cosa in natura ed una somma di denaro [...] può realizzare tanto la fattispecie di una compravendita con integrazione del prezzo in natura, quanto quella di permuta con supplemento in denaro». In tali casi, al fine di qualificare il negozio voluto in concreto dalle parti non bisogna soffermarsi sull'equivalenza (o anche prevalenza) «economica del valore del bene in natura o della somma di denaro che unitamente costituiscono la controprestazione», ma occorre:

• tener conto della prevalenza giuridica dell'una o dell'altra prestazione;
• ricostruire gli interessi comuni e personali, che le parti hanno inteso regolare con il negozio;

•  accertare se i contraenti hanno voluto cedere un bene in natura contro una somma di denaro, che, per ragioni di opportunità, hanno parzialmente commutata in un altro bene, ovvero se hanno concordato lo scambio tra loro di due beni in natura, ricorrendo all'integrazione in denaro, soltanto per colmare la differenza di valore tra i beni stessi. (Cass. n. 9088/2007, richiamata da Cass. civ., n. 560572014).

Focus: L'operazione di donazione di un immobile da parte di un padre a un figlio e la successiva permuta da parte di quest'ultimo di tale immobile con altri beni non è senza causa. In questa ipotesi, la causa va individuata nella pianificazione dei rapporti patrimoniali familiari e della successione ereditaria (Cass. civ., n. 29182/2017).

L'atto di permuta con attribuzione a favore del terzo del risultato di tale permuta non opera alcun effetto traslativo a favore del contraente solo sotto il profilo civilistico. Sotto il profilo tributario, invece, si tratta di duplice operazione, ossia di permuta e di successiva vendita a favore di terzo (Comm. trib. regionale Emilia-Romagna Bologna sentenza 10 novembre 2014).

Permuta e contratto di mantenimento: Il contratto di mantenimento (negozio atipico) è un contratto con cui l'assunzione di una obbligazione di fare (in genere le prestazioni di mantenimento comprendono il vitto, l'alloggio, l'assistenza medica, il vestiario, la cura della persona ecc. per tutta la durata della vita) costituisce il corrispettivo della cessione di un bene. In tali casi l'obbligo di mantenimento non è determinabile, ma lo scambio tra la cessione del bene e l'obbligazione di fare assunta è assimilato ad una permuta (Comm. trib. prov. Toscana Firenze, n. 103/2019).