La determinazione del valore delle cause relative agli immobili e l'orientamento giurisprudenziale

Inquadramento normativo: Art. 15 c.p.c.

La determinazione del valore delle cause relative agli immobili e ai regolamenti dei confini: Per le cause riguardanti i beni immobili e la determinazione del relativo valore si tiene conto del reddito dominicale e della rendita catastale alla data della proposizione della domanda. In buona sostanza, si moltiplicano questi due fattori:

• per duecento per le cause relative alla proprietà;
• per cento per le cause relative all'usufrutto, all'uso, all'abitazione, alla nuda proprietà e al diritto dell'enfiteuta;
• per cinquanta con riferimento al fondo servente per le cause relative alle servitù.

Con riferimento alle cause di regolamento di confini, queste esulano dalla competenza del giudice di pace, perché rientrano fra quelle relative ai beni immobili, assoggettate alla regola della distribuzione della competenza per valore, calcolato sulla base del valore della parte di proprietà controversa, ove questa sia determinata (Cass. civ., n. 451/2006). In caso di mancata determinazione di detta parte, viene adottato il criterio generale che trova applicazione nel caso in cui all'atto della proposizione della domanda non risulta il reddito dominicale o la rendita catastale. In queste ipotesi, il giudice determina il valore della causa secondo quanto emerge dagli atti e, se questi non offrono elementi per la stima, ritiene la causa di valore indeterminabile. 

Tale ultimo criterio è un criterio sussidiario di determinazione del valore della controversia cui si potrà ricorrere solo quando dagli atti non emergono i dati necessari per la determinazione o il convenuto, che eccepisce un diverso valore e sul quale grava il relativo onere, alleghi e provi che:

• il reddito dominicale o la rendita catastale, relativi all'immobile, sono difformi da quelli in base ai quali è stato determinato il valore della causa;
• l'immobile non è censito per esenzione o per altra causa (Cass. civ., n.2827/1999, richiamata da Tribunale Salerno, sentenza 29 dicembre 2009).

Determinazione del valore delle cause in materia di servitù: Per la determinazione del valore della controversia nelle cause in tema di servitù, occorre aver riguardo al valore dell'intero fondo servente e non a quello del peso destinato ad incidere sul bene per effetto della servitù e neppure a quello della singola porzione di esso direttamente interessata dal peso, a meno che non si tratti di una porzione autonomamente identificabile e distinta rispetto alle parti rimanenti.(Cass. civ., n. 27356/2016).

Determinazione del valore delle cause in materia di mancato rispetto delle distanze legali tra immobili: Il valore delle cause concernenti il mancato rispetto delle distanze legali tra immobili viene determinato moltiplicando per cinquanta il reddito dominicale del terreno o la rendita catastale del fabbricato in cui si assume essere avvenuta la violazione (Cass. n. 4654/1998, richiamata da Cass. civ., n. 33457/2019). Ove manchino elementi per la stima, le cause saranno ritenute di valore indeterminabile (Cass., sent. n. 1065/1983, richiamata da Cass. civ., n. 463/2014). 

Determinazione dei compensi degli avvocati nelle cause aventi ad oggetto beni immobili: Per la determinazione dei compensi spettanti agli avvocati per le prestazioni svolte nei giudizi aventi ad oggetto beni immobili, si fa riferimento al valore delle relative cause secondo i criteri su indicati, avendo riguardo al reddito dominicale del terreno e alla rendita catastale. Ove tali dati non risultino, la causa sarà considerata di valore indeterminabile (Cass. civ., n. 10755/2019).

Rivalutazione e reddito dominicale: Il reddito dominicale è costituito dalla parte dominicale del reddito medio ordinario, ritraibile dai terreni attraverso l'esercizio delle attività agricole ed è determinato mediante l'applicazione della tariffa d'estimo, suscettibile di revisione disposta con decreto del ministero delle finanze, su parere conforme della commissione censuaria centrale. Ove il valore della causa venga calcolato non tenendo conto della rivalutazione , non spetta al convenuto sollevare l'eccezione. E ciò in considerazione del fatto che, quando nel giudizio risulta essere stato prodotto il certificato catastale, da cui risulta il reddito dominicale del fondo preteso servente, il valore della causa sarà calcolabile in base all'applicazione di disposizioni normative che il giudice è tenuto a conoscere.