Infiltrazioni per otturazione della piletta di scarico delle acque dei terrazzi: chi paga i danni delle infiltrazioni al singolo o a terzi?

Focus: Le pilette di scarico delle acque piovane dei terrazzi in condomìnio otturandosi a seguito di eventi temporaleschi di eccezionali intensità possono provocare, a causa del ristagno delle acque meteoriche, infiltrazioni negli appartamenti sottostanti. Chi risponderà dei danni conseguenti?

Principi generali: Nelle superfici di copertura degli edifici per evitare ristagni e infiltrazioni delle acque piovane è posta una "piletta di scarico"che ha la funzione di raccogliere e filtrare le acque attraverso apposite griglie e consentirne lo smaltimento verso il basso, cioè verso il manto stradale o in pozzetti collegati al sistema fognario. La piletta è collocata nella parte iniziale del pluviale ed è inserita in un bocchettone localizzato sul pavimento del solaio o sul parapetto, posto nel punto  dove le pendenze del solaio convogliano le acque. Proprio per la sua funzione di raccolta e filtraggio si può verificare nella piletta l'accumulo di residui di foglie secche e terriccio che, a lungo termine, possono ridurre il passaggio delle acque e favorirne la stagnazione con conseguente infiltrazione nel solaio. Per evitare ciò è necessaria una manutenzione periodica della piletta. Nel caso in cui la piletta di scarico sia allocata in una terrazza ad uso esclusivo e dalla sua otturazione derivino infiltrazioni, con conseguenti danni al singolo o a terzi, la responsabilità ricadrà solo sul proprietario della terrazza ad uso esclusivo?

Per verificare su chi gravi la responsabilità per le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare è necessaria una apposita valutazione tecnica poiché non sempre la responsabilità è solo del proprietario della terrazza, così come ravvisato dal Tribunale di Milano con la sentenza n.6353/2017. Nel caso di specie i ricorrenti, proprietari di un'unità immobiliare sita nello stabile condominiale, a seguito di infiltrazioni di acqua dalle terrazze sovrastanti, avevano citato in giudizio il proprietario della terrazza ad uso esclusivo ed il condominio per il risarcimento dei danni subiti. Il condomìnio, costituitosi in giudizio, contestava ogni responsabilità, come da risultanze dell'accertamento tecnico preventivo espletato prima della causa, e sosteneva che la responsabilità ricadesse esclusivamente sulla convenuta proprietaria del terrazzo da cui si era propagata l'infiltrazione. Quest'ultima contestava ogni responsabilità per l'evento sostenendo la responsabilità esclusiva del condomìnio a causa della totale inadeguatezza della piletta di scarico aggravata dalla giunta di uno scarico presente nella tettoia sovrastante il terrazzo. Secondo la tesi della proprietaria della terrazza ad uso esclusivo, infatti, il condomìnio avrebbe potuto e dovuto evitare il riempimento della piletta di scarico adeguandola e, comunque, realizzando un sistema di raccolta delle acque fluviali che finivano sulla tettoia e sul terrazzo della signora riconducendole nella condotta delle acque meteoriche attraverso appositi pluviali. 

Il Tribunale, a seguito di una valutazione comparativa sia delle colpe del condomìnio che della convenuta, ha accolto il ricorso della parte danneggiata in quanto secondo le regole di buona manutenzione dello stabile il condomìnio avrebbe dovuto provvedere da tempo al rifacimento del sistema di scarico delle acque pluviali dal terrazzo e dalla tettoia soprastante, ormai obsoleto e del tutto inadeguato. Nella fattispecie il giudice ha ritenuto che sussista un concorso di colpa nella misura dell'80% a carico del condomìnio e nella misura del 20% a carico della convenuta. La responsabilità del condomìnio sussiste perché la manutenzione e l'adeguamento delle pilette di scarico delle acque, così come le gronde, i doccioni, i pluviali e i canali di scolo  delle acque meteoriche, sono elementi accessori al corretto deflusso delle acque sul solaio di copertura dell'intero fabbricato. Tali elementi accessori, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni che l'art. 1117 c.c. include tra le parti comuni dell'edificio (Cass. sent.n. 27154/2014) tra cui rientra, quindi, la piletta di scarico. Sussiste, però, anche la colpa residuale della proprietaria del terrazzo ad uso esclusivo per non aver effettuato il controllo della piletta di scarico e la sua pulizia periodica al fine di impedire che le foglie presenti sulle piante del terrazzo e portate eventualmente dal vento coprissero lo scarico impedendo il naturale deflusso delle acque. Il tribunale, pertanto, ​ha condannato al risarcimento dei danni il condomìnio in solido con la proprietaria della terrazza ad uso esclusivo. ​