E’ impugnabile la delibera preparatoria di un progetto di lavori condominiali straordinari?

Riferimenti normativi: Artt.1135 - 1136 -1137 c.c.

Focus: Nel caso di lavori di manutenzione condominiali è importante stabilire se una delibera assembleare abbia contenuto programmatico o decisorio. Dal contenuto della delibera, infatti, dipende l'impugnabilità o meno della stessa.

Principi generali: L'art.1135, comma 1, c.c. nell'elencare i poteri dell'assemblea dei condòmini prevede, tra gli altri, il potere di disporre opere di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale ( art.1135, comma 1, numero 4, nell'c.c.) e di costituire un fondo speciale per eseguire i lavori. La delibera che decide l'esecuzione dei lavori, senza però individuare quali opere eseguire e quale impresa coinvolgere nella esecuzione, ha valore meramente programmatico. Anche quando l'assemblea affida l'incarico ad un tecnico per individuare le opere da eseguire e decida di acquisire preventivi, se sono stati individuati i lavori da eseguire sulla scorta del computo metrico del tecnico, si configura sempre una delibera preparatoria. Tale delibera non può considerarsi vincolante ai fini del riparto di spesa tra i condòmini per cui sarà necessaria una successiva delibera di approvazione, con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c., di un contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta. Pur in presenza di una delibera preparatoria e programmatica, nel caso in cui si deliberino lavori straordinari urgenti è possibile agire in giudizio avverso una simile delibera? 

Il caso di specie, frequente nella prassi, è stato sottoposto all'esame del Tribunale Civile di Roma, sez.V, che con la sentenza n.6379 del 15/04/2021 si è pronunciata sulla domanda proposta da alcuni condòmini che volevano annullare una delibera con la quale l'assemblea aveva approvato un progetto esecutivo di lavori inerente l'ampliamento della capienza dell'autorimessa condominiale. In particolare, in un complesso immobiliare composto da tre palazzine distinte, l'assemblea condominiale valutava l'opportunità di ampliare la capienza di un'area comune, cioè un'autorimessa, originariamente destinata ad accogliere 54 autovetture. Per questo motivo il condomìnio aveva deciso di affidare ad un tecnico di sua fiducia un progetto per aumentare la capienza originaria dell'autorimessa da 54 a 74 autovetture, richiedendo ed ottenendo preventivamente il parere favorevole di conformità dei Vigili del Fuoco. Il progetto, deliberato dall'assemblea condominiale nel 2018, aveva incontrato l'opposizione di alcuni condòmini che manifestavano perplessità sulla legittimità di tale decisione e la impugnavano dinanzi al giudice. In particolare i condòmini eccepivano che il provvedimento adottato contrastava con il regolamento contrattuale che prevedeva 54 posti auto e, dunque, sarebbe stato necessario modificarlo con deliberazione unanime dei condomini. Trattandosi, poi, di spesa straordinaria la decisione era stata presa dall'assemblea senza la maggioranza legale prevista dall'art. 1136,comma 2, c.c. per assumere la delibera, considerato che l'aumento del numero delle vetture costituiva un'innovazione e richiedeva le apposite maggioranze non raggiunte.

Inoltre, aumentando il numero di vetture sarebbe stato necessario assumere del personale e, quindi, con la delibera di approvazione del progetto era stata indirettamente approvata la costituzione di un rapporto di lavoro senza che tale argomento fosse all'ordine del giorno. Il Condomìnio, debitamente costituitosi in giudizio, contestava la domanda ed il Tribunale, all'esito dell'istruttoria, dichiarava l'inammissibilità della stessa ritenendo i condomini attori carenti di un interesse giuridicamente rilevante. Infatti, secondo il Tribunale, sulla scorta di un orientamento già espresso dalla Corte di Cassazione, per evitare che la propria azione legale sia dichiarata inammissibile il condòmino che impugna la delibera deve provare che, a seguito della decisione assunta durante la riunione, abbia subito effettivamente un apprezzabile pregiudizio economico derivante dalla deliberazione assembleare (Cassazione sentenza n. 6128/2017). Nel caso di specie, invece, poiché è stata contestata una decisione assembleare meramente programmatica, preparatoria ed interlocutoria, cioè priva di effetti giuridici per i condòmini, la stessa non è suscettibile di impugnazione in quanto il provvedimento dell'assemblea non genera diritti o doveri in capo ai singoli proprietari. La delibera, per essere impugnata, avrebbe dovuto contenere l'approvazione definitiva dei lavori, con la commissione del relativo appalto e l'individuazione del piano di riparto dei corrispondenti oneri tra i condòmini e, quindi, se illegittima, tale da arrecare pregiudizio al singolo (Cassazione sentenza n.10235 del 2 maggio 2013).