Diritto d’uso esclusivo su parti comuni in condomìnio

Riferimenti normativi: Art.1117 - 1021 -1122 c.c.

Focus: Ampiamente dibattuta è la qualificazione giuridica e la regolamentazione del vincolo di "uso esclusivo", costituito in favore di uno o alcuni dei condòmini, su parti comuni di un condomìnio. La questione di diritto è stata oggetto di diverse pronunce della Corte Suprema di Cassazione.

Principi generali: Secondo le regole generali che disciplinano la proprietà privata i singoli condòmini hanno il diritto di utilizzare le unità abitative di cui sono proprietari esclusivi nel modo che ritengono migliore e l'utilizzo dei beni comuni è disciplinato dal regolamento di condomìnio.  Tuttavia non è raro il caso di regolamenti di condomìnio o di contratti di acquisto delle singole unità immobiliari comprese nel condomìnio che contengano locuzioni con le quali si attribuisce a specifici soggetti il "diritto d'uso esclusivo di parti comuni", quali un giardino o un cortile condominiale. Nel momento in cui si costituisce il condomìnio, coincidente di solito con la prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell'originario proprietario, le parti, in virtù di clausole contenute nell'atto di acquisto, che richiamano un previo regolamento di condomìnio, hanno la possibilità di sottrarre (totalmente) alla presunzione di comunione, ex art. 1117 c.c., alcune delle parti comuni. Il titolo di acquisto può, altresì, modificare ai sensi dell'art. 1118 c.c. il criterio di proporzionalità dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni. Infatti, si presumono parti comuni di un edificio quelle elencate nell'art. 1117 cod. civ. " se non risulta il contrario dal titolo".

E' dal titolo, quindi, che può rilevarsi l'uso esclusivo in favore di uno o più determinati condòmini su una parte o su un intero bene condominiale, come nel caso di uso esclusivo del cortile o del giardino attribuito ai condòmini proprietari di unità immobiliari con possibilità di accesso ad esse oppure ai lastrici solari o a terrazze a livello attribuiti in "uso esclusivo" ai proprietari delle porzioni di piano sottostanti. Il diritto d'uso esclusivo sulle parti comuni dell'edificio (ad esempio un giardino) a favore di un'unità immobiliare, riconosciuto nell'atto di vendita successivo alla costruzione o al frazionamento dello stabile, è legittimo, perpetuo e si trasmette ai successivi aventi causa (Cass., civ. sez. II, sent. n. 24301 del 16 ottobre 2017). 

In presenza di un diritto d'uso esclusivo su bene condominiale, il bene rimane, comunque, bene comune ex art. 1117 c.c. e il diritto di uso esclusivo deroga soltanto al disposto dell'art. 1102 c.c., applicabile anche al condomìnio, che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune "secondo il loro diritto". A tal riguardo, la Suprema Corte si è ulteriormente pronunciata nel senso che << il diritto di "uso esclusivo" su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condomìnio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condòmini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c. (Cass. civ.sez.VI sent. n. 22509 del 3 settembre 2019) >>.

Alla luce di quanto sopra esposto i limiti di diritto d'uso esclusivo attribuiti ad un condòmino sui beni comuni devono essere sufficientemente specificati nel regolamento condominiale all'atto di acquisto. A prescindere dalle limitazioni contenute nel regolamento contrattuale, la legge stabilisce che il condòmino nell'utilizzare i beni di sua proprietà esclusiva non dovrà mai ledere i diritti degli altri condòmini sugli immobili di loro proprietà. 

Infatti, "non sono consentiti interventi sulle singole unità abitative che possono danneggiare le parti comuni, pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso deve essere data preventiva notizia all'amministratore del condominio che ne riferisce all'assemblea (art. 1122 c.c.)". Quindi, il condòmino che intende realizzare interventi sulle parti di sua proprietà ovvero sulle parti condominiali che gli siano state attribuite in uso esclusivo deve comunicarlo all'amministratore ma non è richiesta una approvazione da parte dell'assemblea dei condòmini, a meno che per l'intervento suddetto non vi sia un espresso divieto previsto nel regolamento condominiale. Se tale divieto espresso non è previsto nel regolamento e, quindi, non è necessaria l'approvazione dell'assemblea, il condomìnio può opporsi esercitando azione giudiziaria per vietare la realizzazione dell'intervento.