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Deduzioni fiscali per immobili destinati a locazione, tutti i chiarimenti di Agenzia Entrate
Con Circolare n. 3/E del 3/3/2016, l´Agenzia delle Entrate ha fornito indicazioni e chiarimenti su varie questioni interpretative riguardanti gli oneri detraibili e deducibili.
Si tratta di orientamenti molto importanti, perché su di essi si uniformerà la prassi dell´Agenzia.
L´ambito dei chiarimenti è piuttosto ampio: dalle spese per alcune prestazioni sanitarie a quelle per i pedagogisti, dalle pertinenze dell´abitazione principale alla sostituzione di mobili e caldaie, dall´acquisto di immobili da locare alle spese per la frequenza scolastica.
Riguardo il tema sicuramente centrale, l´acquisto di immobili da locare, sono stati affacciati alcuni quesiti.
Con il primo, era stato chiesto, posto che la deduzione del 20 per cento prevista dall´articolo 21 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione, “effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017”, è soggetta ad un limite massimo complessivo di spesa pari a 300.000 euro, se tale importo costituisca il limite di spesa riferibile all´acquisto di una singola abitazione o rappresenti il massimo di spesa deducibile anche nel caso in cui siano acquistate più abitazioni.
La risposta dell´Agenzia è che, assumendo il limite di 300.000 euro come importo massimo sul quale il singolo soggetto può calcolare la deduzione si avrà che questi, se acquista più
abitazioni nel periodo di vigenza dell’agevolazione (dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017), avrà comunque diritto alla deduzione del 20 per cento su un importo massimo complessivo di spesa di 300.000 euro. In altri termini, il limite di 300.00 euro costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento alla abitazione che al contribuente.
Con il secondo, erano stati chiesti lumi sulla deducibilità degli interessi passivi. In particolare, quale documentazione sarebbe stato tenuto a fornire il contribuente per vedersi riconoscere la deduzione del 20 per cento degli interessi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto degli immobili destinati alla locazione di cui all´art. 21 del D.L. n. 133/2014.
Premette l´Agenzia che l´art. 21, comma 1, del decreto legge n. 133 del 2014 prevede la deducibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità
immobiliari da destinare alla locazione, e che le istruzioni al modello UNICO PF 2015 di indicare “l’importo degli interessi passivi pagati nell´anno e dipendenti dai mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare oggetto dell’agevolazione”.
Parimenti, le istruzioni al modello 730/2016, rigo E32, colonna 3, nonché quelle al modello UNICO PF 2016, rigo RP 32, colonna 3, richiedono, ai fini della deducibilità degli interessi, l’indicazione degli interessi pagati.
Tale indicazione allinea le modalità di calcolo dell’importo degli interessi passivi deducibili per l’acquisto dell’immobile da destinare alla locazione a quelli pagati per l’acquisto di abitazione da destinare ad abitazione principale ed è coerente con il principio per cui l’onere rileva nel periodo di imposta in cui è stata sostenuta la spesa. Ai fini del riscontro della effettività della spesa rilevano, pertanto, le quietanze di pagamento degli interessi passivi.
Un terzo quesito riguardava il limite di deducibilità degli interessi passivi. In particolare, considerato che l´art. 21, comma 1, del decreto legge n. 133 del 2014 e l’art. 2, comma 2, del
decreto attuativo 8 settembre 2015 riconoscono un’ulteriore deduzione del 20 per cento degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle abitazioni da concedere in locazione, si chiedeva che anche tale beneficio fosse o meno soggetto al limite massimo complessivo di 300.000 euro.
La risposta dell´Agenzia è chiarissima: per evitare che la deduzione degli interessi risulti avulsa dal contesto della norma, essa deve essere correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione. Considerato, dunque, il nesso (rapporto) tra il prezzo dell’abitazione e il mutuo contratto per il suo acquisto, la deduzione per interessi deve essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro. Pertanto, in caso di mutuo stipulato per un importo superiore a 300.000 euro, gli
interessi su cui calcolare la deduzione devono essere ridotti proporzionalmente, applicando la formula esplicitata nel documento.
Un´altra richiesta riguardava il periodo di deducibilità degli interessi. Se cioè la deduzione degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare spetti solo per otto anni o per l’intera durata del mutuo.
Osserva l´Agenzia che la deduzione degli interessi passivi è riconosciuta “nella misura del 20 per cento”. La disposizione non contiene alcun riferimento al periodo temporale di 8 anni,
concesso per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione per cui può essere fruita per l’intera durata del mutuo.
L´ultima richiesta, infine, era di sapere se, per un contratto di locazione a canone concordato, di durata “anni sei più due” un soggetto potesse fruire, per l’anno 2015, della deduzione dal reddito complessivo del 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile posto che la norma di "Sblocca Italia" prevedeva quale condizione la locazione “per almeno otto anni” con carattere
continuativo.
Secondo l´Agenzia, la deduzione pari al 20 per cento del prezzo di acquisto delle unità immobiliari residenziali, destinate alla locazione è subordinata, tra l’altro alla durata del contratto. In particolare il comma 4 dell’ articolo 21, del DL 133 del 2014, alla lettera a), prevede che “l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall´acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo. Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla risoluzione”.
Il decreto attuativo 8 settembre 2015 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministero dell’Economia e delle Finanze, all´art.4, comma 1, lett. a) conferma che la deduzione è subordinata, tra l’altro, alla condizione che “l’unità immobiliare ... sia destinata ... alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo”.
Si ritiene che possa considerarsi rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari ad anni otto, non solo nell´ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti, ma anche nel caso in cui sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni. Una diversa conclusione che tenesse conto solo della durata iniziale del contratto e non anche del periodo di proroga previsto non troverebbe riscontro né nel decreto, né nelle relative norme di attuazione.
Rimane ferma la decadenza dal beneficio in caso di interruzione anticipata del periodo di locazione per motivi imputabili al locatore o nel caso in cui il contratto si risolva su richiesta del conduttore e l’unità immobiliare risulti non locata per un periodo superiore ad un anno (cfr. art. 21, comma 4, lett. a), del decreto, e art. 2, comma 6, del decreto attuativo)
Le circolari e le risoluzioni dell’Agenzia delle entrate citate nella Circolare, allegata, sono consultabili nella banca dati Documentazione Tributaria accessibile dal sito
www.agenziaentrate.gov.it o dal sito www.finanze.gov.it
Si tratta di orientamenti molto importanti, perché su di essi si uniformerà la prassi dell´Agenzia.
L´ambito dei chiarimenti è piuttosto ampio: dalle spese per alcune prestazioni sanitarie a quelle per i pedagogisti, dalle pertinenze dell´abitazione principale alla sostituzione di mobili e caldaie, dall´acquisto di immobili da locare alle spese per la frequenza scolastica.
Riguardo il tema sicuramente centrale, l´acquisto di immobili da locare, sono stati affacciati alcuni quesiti.
Con il primo, era stato chiesto, posto che la deduzione del 20 per cento prevista dall´articolo 21 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione, “effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017”, è soggetta ad un limite massimo complessivo di spesa pari a 300.000 euro, se tale importo costituisca il limite di spesa riferibile all´acquisto di una singola abitazione o rappresenti il massimo di spesa deducibile anche nel caso in cui siano acquistate più abitazioni.
La risposta dell´Agenzia è che, assumendo il limite di 300.000 euro come importo massimo sul quale il singolo soggetto può calcolare la deduzione si avrà che questi, se acquista più
abitazioni nel periodo di vigenza dell’agevolazione (dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017), avrà comunque diritto alla deduzione del 20 per cento su un importo massimo complessivo di spesa di 300.000 euro. In altri termini, il limite di 300.00 euro costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento alla abitazione che al contribuente.
Con il secondo, erano stati chiesti lumi sulla deducibilità degli interessi passivi. In particolare, quale documentazione sarebbe stato tenuto a fornire il contribuente per vedersi riconoscere la deduzione del 20 per cento degli interessi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto degli immobili destinati alla locazione di cui all´art. 21 del D.L. n. 133/2014.
Premette l´Agenzia che l´art. 21, comma 1, del decreto legge n. 133 del 2014 prevede la deducibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità
immobiliari da destinare alla locazione, e che le istruzioni al modello UNICO PF 2015 di indicare “l’importo degli interessi passivi pagati nell´anno e dipendenti dai mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare oggetto dell’agevolazione”.
Parimenti, le istruzioni al modello 730/2016, rigo E32, colonna 3, nonché quelle al modello UNICO PF 2016, rigo RP 32, colonna 3, richiedono, ai fini della deducibilità degli interessi, l’indicazione degli interessi pagati.
Tale indicazione allinea le modalità di calcolo dell’importo degli interessi passivi deducibili per l’acquisto dell’immobile da destinare alla locazione a quelli pagati per l’acquisto di abitazione da destinare ad abitazione principale ed è coerente con il principio per cui l’onere rileva nel periodo di imposta in cui è stata sostenuta la spesa. Ai fini del riscontro della effettività della spesa rilevano, pertanto, le quietanze di pagamento degli interessi passivi.
Un terzo quesito riguardava il limite di deducibilità degli interessi passivi. In particolare, considerato che l´art. 21, comma 1, del decreto legge n. 133 del 2014 e l’art. 2, comma 2, del
decreto attuativo 8 settembre 2015 riconoscono un’ulteriore deduzione del 20 per cento degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle abitazioni da concedere in locazione, si chiedeva che anche tale beneficio fosse o meno soggetto al limite massimo complessivo di 300.000 euro.
La risposta dell´Agenzia è chiarissima: per evitare che la deduzione degli interessi risulti avulsa dal contesto della norma, essa deve essere correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione. Considerato, dunque, il nesso (rapporto) tra il prezzo dell’abitazione e il mutuo contratto per il suo acquisto, la deduzione per interessi deve essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro. Pertanto, in caso di mutuo stipulato per un importo superiore a 300.000 euro, gli
interessi su cui calcolare la deduzione devono essere ridotti proporzionalmente, applicando la formula esplicitata nel documento.
Un´altra richiesta riguardava il periodo di deducibilità degli interessi. Se cioè la deduzione degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare spetti solo per otto anni o per l’intera durata del mutuo.
Osserva l´Agenzia che la deduzione degli interessi passivi è riconosciuta “nella misura del 20 per cento”. La disposizione non contiene alcun riferimento al periodo temporale di 8 anni,
concesso per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione per cui può essere fruita per l’intera durata del mutuo.
L´ultima richiesta, infine, era di sapere se, per un contratto di locazione a canone concordato, di durata “anni sei più due” un soggetto potesse fruire, per l’anno 2015, della deduzione dal reddito complessivo del 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile posto che la norma di "Sblocca Italia" prevedeva quale condizione la locazione “per almeno otto anni” con carattere
continuativo.
Secondo l´Agenzia, la deduzione pari al 20 per cento del prezzo di acquisto delle unità immobiliari residenziali, destinate alla locazione è subordinata, tra l’altro alla durata del contratto. In particolare il comma 4 dell’ articolo 21, del DL 133 del 2014, alla lettera a), prevede che “l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall´acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo. Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla risoluzione”.
Il decreto attuativo 8 settembre 2015 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministero dell’Economia e delle Finanze, all´art.4, comma 1, lett. a) conferma che la deduzione è subordinata, tra l’altro, alla condizione che “l’unità immobiliare ... sia destinata ... alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo”.
Si ritiene che possa considerarsi rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari ad anni otto, non solo nell´ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti, ma anche nel caso in cui sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni. Una diversa conclusione che tenesse conto solo della durata iniziale del contratto e non anche del periodo di proroga previsto non troverebbe riscontro né nel decreto, né nelle relative norme di attuazione.
Rimane ferma la decadenza dal beneficio in caso di interruzione anticipata del periodo di locazione per motivi imputabili al locatore o nel caso in cui il contratto si risolva su richiesta del conduttore e l’unità immobiliare risulti non locata per un periodo superiore ad un anno (cfr. art. 21, comma 4, lett. a), del decreto, e art. 2, comma 6, del decreto attuativo)
Le circolari e le risoluzioni dell’Agenzia delle entrate citate nella Circolare, allegata, sono consultabili nella banca dati Documentazione Tributaria accessibile dal sito
www.agenziaentrate.gov.it o dal sito www.finanze.gov.it
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