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Danni ai condomini derivanti dagli scarichi fognari condominiali e responsabilità del condominio

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Riferimenti normativi: Artt.1227 e 2051 c.c.

Focus: Nel caso in cui la rete fognaria condominiale causa danni ad un condòmino la responsabilità per risarcimento danni ricade sempre sul Condominio?

Principi generali: I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali (Cass. sent. n.9765 del 14 giugno 2012). Il proprietario dell'immobile danneggiato dal rigurgito della fogna può chiedere il risarcimento al Condominio solo se l'ostruzione, che ha causato l'esondazione, riguarda una parte condominiale della condotta e non una parte della tubazione di proprietà esclusiva di un altro condomino (Cass. sent. n.6914 del 2 marzo 2022)Per ottenere il risarcimento del danno subito il danneggiato deve fornire la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento dannoso. 

Infatti, ai sensi dell'art. 2051 c.c., il Condominio risponde solo dei danni causati dalle parti comuni in qualità di custode delle stesse, a meno che dimostri che il danno sia dovuto al caso fortuito; se i danni promananti dalla fognatura condominiale sono ricompresi nella polizza dell'assicurazione condominiale il condominio può farsi manlevare dall'assicurazione. Poiché incombe sul Condominio l'obbligo di manutenzione della rete fognaria comune, il Condominio può essere ritenuto esclusivamente responsabile dei danni arrecati per scarsa o mancata manutenzione della fognatura a meno che non sussista un concorso di colpa dei singoli condomini danneggiati che, riversando ripetutamente negli scarichi materiali difficili da smaltire, contribuiscono a creare l'otturazione della fognatura. La Corte d'Appello di Roma, con la recente sentenza n.1310 del 21 febbraio 2023, si è pronunciata in merito alla richiesta di risarcimento danni di due società esercenti attività di ristorazione che, situate al piano seminterrato di due fabbricati condominiali, erano state danneggiate dagli scarichi della rete fognaria condominiale.

I due condominii citati in giudizio dai ristoratori sono stati condannati in solido, in primo grado, alla immediata esecuzione dei lavori indicati nella perizia del consulente tecnico d'ufficio, svolta in sede di accertamento tecnico preventivo, e, per essi le rispettive compagnie assicurative, al risarcimento dei danni subiti dalle società di ristorazione. La sentenza di primo grado è stata appellata, con separati giudizi, dalle due compagnie assicurative e da uno dei due condominii che ha sollevato l'eccezione del concorso di colpa delle società esercenti attività di ristorazione, a causa di un utilizzo non conforme o eccessivo degli scarichi da parte delle stesse, al fine di ottenere una riduzione del risarcimento dei danni liquidato in favore delle società di ristorazione. La Corte d'Appello ha escluso il concorso di colpa delle società danneggiate, essendo riconducibile il danno al condominio a causa del mancato adeguamento della rete fognaria condominiale, da parte di quest'ultimo, sia rispetto allo sviluppo urbanistico della zona sia rispetto alle modificazioni d'uso dei locali deposito in attività di ristorazione. Tale adeguamento, infatti, sarebbe stato necessario per consentire il regolare deflusso degli scarichi di grassi alimentari, provenienti dalle cucine dei ristoranti, che è inevitabile in tali attività anche con l'uso della normale diligenza da parte del ristoratore, ex art.1227 c.c. Pertanto, la richiesta degli appellanti è stata rigettata in quanto nella fattispecie la Corte d'Appello ha ritenuto che non può configurarsi concorso di colpa dei ristoratori.

 

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