Contratto di locazione stipulato da un coerede all’insaputa degli altri eredi: chi deve dichiarare il reddito di locazione?

Riferimenti normativi: Art.2032 c.c.- art.26 T.U.I.R

Focus: E'molto frequente il caso in cui un appartamento locato sia ereditato da più fratelli che entrano in conflitto tra loro in merito alla gestione dell'immobile, specie nel caso in cui il contratto di locazione sia stato stipulato solo da uno di essi all'insaputa degli altri.

Principi generali: In linea generale tutti i partecipanti all'eredità hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Il presupposto di ogni locazione è che il comproprietario abbia la disponibilità dell'immobile, cioè la detenzione esclusiva e qualificata dello stesso. Quando uno dei coeredi compie atti di ordinaria amministrazione si presume che agisca con il consenso degli altri. Di conseguenza, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei coeredi si ritiene perfettamente valido ed efficace nei confronti del conduttore. Tuttavia, uno degli eredi potrebbe stipulare il contratto di locazione dell'immobile in comunione senza chiedere preventivamente il consenso degli altri. D'altra parte, il conduttore di un immobile intestato a più comproprietari se stipula il contratto con uno solo di essi, in mancanza di espresso dissenso degli altri, presume che vi sia il loro consenso.

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c. secondo cui il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore (il comproprietario locatore che ha affittato). Pertanto, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., il comproprietario non locatore può esigere dal conduttore la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa. In caso di mancata ratifica i coeredi non possono pretendere il pagamento di quota del canone dall'inquilino (i coeredi non locatori sono soggetti completamente estranei rispetto al contratto stipulato): in tale ipotesi il conduttore continua a versare gli importi del canone interamente al locatore. Da un punto di vista fiscale il canone di locazione deve essere dichiarato soltanto del comproprietario che lo riceve? A norma dell'art. 26 del T.U.I.R. i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.

In effetti, tali redditi sono quantificabili sulla base delle risultanze catastali; pertanto, essi sono oggetto di imposizione non in ragione del criterio dell'effettiva ricchezza prodotta, bensì del criterio dell'astratta potenzialità a produrre reddito, a prescindere dal concreto realizzarsi del reddito stesso e dalla sua reale entità. La Corte di Cassazione, con la sentenza del 17 febbraio 2016 n. 3085, dando la sua interpretazione del citato art. 26 del T.U.I.R.ne ha escluso l'applicabilità ai redditi da locazione, limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale, quindi ai casi in cui non vi sia la corresponsione di somme di denaro. Quindi, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili resta applicabile la regola generale dell'art. 1 T.U.I.R. secondo il quale è presupposto di imposta "il possesso di redditi in danaro o in natura rientranti nelle categorie indicate nell'art. 6". Pertanto, in tema di tassazione di redditi da locazione di immobili in comproprietà, se la percezione è concretamente differenziata tra i comproprietari, il reddito è riferito soltanto a chi, tra questi, risulti effettivo locatore e percettore. E', infatti, ammissibile un'autonoma imputazione del reddito di locazione rispetto al titolo reale di possesso ove ne risulti concretamente differenziata la percezione, non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (Cass. civ., Sez. V, 15/12/2003, n. 19166) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano.