Condomìnio e Coronavirus

Riferimenti normativi: D.P.C.M. 8 Marzo 2020 - D.P.C.M. 9 Marzo 2020 - Nuove misure per il contenimento e il contrasto del diffondersi del virus Covid-19 - D.P.C.M. 11 Marzo 2020

Focus: Le attuali misure governative poste in essere per il contenimento e il contrasto dell'emergenza epidemiologica da Covid-19 hanno modificato la quotidianità con ripercussioni anche nella compagine condominiale. Gli amministratori di condomìnio, in particolare, sono chiamati a sensibilizzare i condòmini divulgando tutte le informazioni necessarie, mediante copia delle linee guida affisse in bacheca, al fine di adottare le misure preventive raccomandate dal Ministero della Salute.

Provvedimenti governativi: Il Ministero della Salute già con la circolare n.3190 del 3 febbraio 2020, oltre a chiarire la responsabilità del datore di lavoro nell'adozione delle misure di contrasto alla diffusione del virus per la tutela dei lavoratori, ha invitato tutti ad adottare le comuni misure preventive. Successivamente, il D.P.C.M. del 4 marzo 2020 ha stabilito che sono vietati gli eventi che prevedano un assembramento di partecipanti, in luoghi pubblici o privati, se non a date condizioni logistiche e strutturali, inibendoli, in contemporanea, agli immunodepressi, cioè a coloro che soffrono, per età o altro, della possibilità di ammalarsi più facilmente della patologia scaturente dal virus. Il recente D.P.C.M. del 9 marzo 2020 invita, ulteriormente, ad"evitare comunque luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro".  Come confermato dal Governo, si estendono anche alle assemblee di condomìnio i divieti disposti su tutto il territorio nazionale, fino al 3 aprile 2020, dall'art. 2, comma 1, del D.P.C.M. dell'8 marzo 2020, alla lett.b), in virtù del quale << sono sospesi gli eventi e le competizioni sportive di ogni ordine e disciplina, in luoghi pubblici o privati >>. Le assemblee condominiali, come spiegato dal Governo in risposta alle richieste delle varie associazioni di amministratori di condomìnio, sono considerate assembramenti di persone e come tali vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazione e delibere.

In buona sostanza, il citato D.P.C.M. impone agli amministratori di condomìnio di annullare tutte le assemblee condominiali già programmate e di astenersi da tali attività fino a nuova comunicazione. Di conseguenza, qualora gli amministratori non rispettino i citati divieti potrebbero andare incontro alla violazione dell'art.650 del codice penale il quale stabilisce che: << Chiunque non osserva un provvedimento legalmente dato dall'autorità per ragione di giustizia o di sicurezza pubblica o d'ordine pubblico o d'igiene, è punito, se il fatto non costituisce un più grave reato, con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a euro 206 >>. Se c'è l'emergenza di riunire comunque l'assemblea di un edificio condominiale, lo stesso provvedimento prescrive, all'art.1, comma1, lett.q), che " sono adottate, in tutti i casi possibili, nello svolgimento di riunioni, modalità di collegamento da remoto…".

In tale situazione di pandemia, dichiarata dall'Organizzazione mondiale della sanità, in pratica, vengono sempre più presi in considerazione gli strumenti informatici come forma di cautela realizzabile per salvaguardare la sanità pubblica. Non sussistono norme di legge che escludono che l'assemblea dei condomini non possa farsi tramite videoconferenza. E' possibile, quindi, utilizzare lo strumento della videoconferenza anche in ambito condominiale estendendo a tale ambito il disposto dell'art. 2370, comma 4, codice civile, in materia di società secondo il quale le assemblee dei soci possono essere convocate anche telematicamente e svolgersi in audio o videoconferenza, e ciò è possibile anche se lo statuto non lo prevede. Alla stessa stregua, l'amministratore, attraverso il ricorso ad una piattaforma informatica, può convocare l'assemblea, previa informativa di linee guida ai condòmini per acquisirne il consenso, scegliendo il luogo dell'assemblea presso il suo studio e/o da casa, purché luoghi dotati di connettività in larga banda di almeno 100 mbs in download e 20 mbs in upload, al fine di consentire la partecipazione di tutti i condòmini e di garantire il corretto ed ordinato svolgimento della discussione, nel rispetto della collegialità e del principio di maggioranza decisionale.

In tal caso l'amministratore potrebbe invitare ciascuno dei condomìni a dotarsi di firma digitale, specie per chi riveste la figura di presidente o segretario, per l'imputazione degli atti che ne discenderanno. L'avviso di convocazione dell'assemblea, ex art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dovrebbe indicare come luogo virtuale in cui si svolgeranno i lavori assembleari quello a cui si accede tramite le credenziali preventivamente fornite a ciascun avente diritto. Il Presidente dell'assemblea verificherà le presenze dei collegati con riconoscimento diretto, le deleghe saranno conferite normalmente in forma scritta per via telematica e il calcolo delle maggioranze sarà effettuato in tempi reali mediante software di gestione condominiale. 

Lo svolgimento dell'assemblea, con il consenso informato di tutti i partecipanti, reso previamente per iscritto o contestualmente tramite atto sottoscritto e trasmesso telematicamente, potrà prevedere, nel rispetto della normativa sulla privacy e del GDPR ( regolamento generale sulla protezione dei dati), anche forme di registrazione dei lavori ed essere completato dalla trascrizione di un verbale. Il verbale contenente la discussione e le delibere adottate, sottoscritto con firma digitale del presidente, del segretario e degli intervenuti alla videoconferenza, sarà trascritto nel registro tenuto dall'amministratore, ai sensi dell'art.1136, comma 6, codice civile,ed è anch'esso soggetto ad eventuale impugnazione da parte dei condòmini nei termini previsti dalla legge.