Beni usati da singoli condomini: gestione e manutenzione spetta solo a loro

I beni destinati ad un uso limitato ad alcuni dei condomini devono essere gestiti e manutenuti esclusivamente da questi.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 4127 del 2 marzo 2016.
La vicenda esaminata dai Giudici della Suprema Corte prende le mosse da un ricorso ex art. 1137 c.c. presentato da un condomino che impugnava una delibera assembleare con la quale venivano approvate insieme al bilancio annuale alcune spese condominiali di manutenzione di un cancello.
Secondo il condomino, infatti, tali spese avrebbero dovuto essere a carico di tutti i consociati, e non solamente dei soggetti comproprietari del cortile sul quale il bene insisteva.
Il tribunale adito respingeva il ricorso sulla base dell´applicazione delle norme sul condominio parziale.
La Corte d´Appello, adita a seguito del primo grado di giudizio, specificava come la manutenzione del manufatto fosse da considerare dovuta solo per i condòmini proprietari del cortile antistante il cancello e quindi ammetteva l´esistenza di un condominio parziale all´interno di un condominio ´ordinario´.
I giudici di legittimità chiamati a dirimere la "vexata quaestio" affermavano il pieno rispetto dei criteri di Leggi nella Delibera, demandando, la stessa, la gestione e la manutenzione di beni del condominio parziale esclusivamente ai soggetti comproprietari.
Per l´affermazione della natura condominiale di un bene è necessario che esso abbia l´attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
I Giudici della Corte affermavano, in buona sostanza, la validità della delibera assembleare impugnata, confermando quando già valutato dal Tribunale e dalla Corte d´Appello.
Secondo la Cassazione, infatti, il principio cardine della decisione è da ricercarsi nell´art. 1123 c.c. il cui secondo comma afferma in materia di spese di manutenzione ordinaria che «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell´uso che ciascuno può farne».
In buona sostanza qualora un bene sia asservito all´uso esclusivo di una parte dei condòmini, allora solamente questi saranno onerati della manutenzione dello stesso.
Tale principio è espressione del concetto di condominio parziale, che rappresenta una modalità di gestione del condominio funzionale e che tenga conto delle utilità e degli interessi dei singoli condòmini.
Concludevano i Giudici di legittimità affermando il principio in ragione del quale «deve legittimamente configurarsi la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell´edificio in condominio, venendo meno in tal caso il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene».