Come ripartire le spese dei solai interpiano negli edifici condominiali?

Riferimenti normativi: Art.1117 c.c. - Art.1125 c.c.

Focus: Negli edifici condominiali, a seconda che i solai rientrino tra le parti comuni dell'edificio condominiale o nella proprietà esclusiva dei condòmini, quale norma dovrà essere applicata al fine di ripartire le spese per la loro manutenzione e conservazione?

Principi generali: L'art. 1117 c.c., novellato dalla L. n.220/2012 di riforma del condomìnio, afferma che sono di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune che in esso sono elencate. Nell'elenco delle parti comuni, meramente esemplificativo e non tassativo, l'art.1117 citato riporta i pilastri e le travi portanti che, al pari dei muri maestri, rientrano tra le parti comuni e assurgono esplicitamente a bene oggetto di comunione tra i proprietari delle diverse unità immobiliari che lo compongono e sono indifferentemente destinati al servizio di tutti i condòmini. Tale specifica menzione è scaturita dall'adeguamento della disciplina condominiale alla realtà delle più moderne costruzioni, sottolineando che non vi sono differenze tra gli edifici con muri portanti e quelli con i pilastri. Quindi, poiché i pilastri e le travi rientrano nella comunione tra i proprietari delle diverse unità immobiliari che compongono l'edificio e sono indifferentemente destinati al servizio di tutti i condòmini, le spese per la loro conservazione, manutenzione e godimento devono essere sostenute, ai sensi dell'art.1123, comma 1, c.c., in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà di ciascun condòmino. La norma, però, in tale elenco non fa alcuna menzione dei solai interpiano richiamati, invece, nell'art.1125 c.c., nell'ambito della disciplina dei costi di manutenzione degli stessi.

Il solaio interpiano è la struttura orizzontale che separa due piani, nell'ambito di un edificio a più piani. In pratica, secondo la giurisprudenza, atteso che per solaio interpiano deve intendersi "il solaio che divide due unità abitative l'una all'altra sovrastante, ed appartenenti a diversi proprietari" che costituisce l'inscindibile struttura divisoria, " la manutenzione e ricostruzione di tutte le sue parti - e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante, e non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante - compete in parti eguali ai due proprietari" (Cass. n. 13606/2000; Cass. n. 10684/2011). E' necessario, però, distinguere diversi casi di solaio interpiano: 1)il solaio che si frappone tra una parte comune e una parte comune, come ad esempio, il solaio del pianerottolo; 2) il solaio che si frappone tra una parte comune, come ad esempio un lastrico-giardino condominiale che funge da solaio ad una sottostante autorimessa di proprietà esclusiva; 3) il solaio che divide una proprietà esclusiva da una sottostante copertura condominiale; 4) il solaio che si frappone tra due unità immobiliari in proprietà esclusiva, cioè tra un appartamento sottostante e quello sovrastante, appartenenti a diversi proprietari; 5) il solaio afferente a piano terreno/di base che non adempie alla funzione di copertura, in quanto il piano sottostante non esiste. Tale distinzione è importante per ripartire correttamente le relative spese di manutenzione e conservazione.

Nella ipotesi n.1) non sussiste alcun dubbio sul criterio di ripartizione condominiale della relativa spesa di manutenzione ed è necessaria la delibera assembleare. Nell'ipotesi n.2) le spese per la riparazione del lastrico-giardino condominiale che funge anche da solaio vanno ripartite secondo il criterio previsto dall'art.1125 c.c., attribuendone, in tal modo, la metà al proprietario dell'autorimessa sottostante. Infatti, in tale circostanza il giardino pensile è utilizzato da tutti i condòminiquale area verde, ma esso riveste contemporaneamente anche la funzione di riparo e copertura dell'autorimessa, funzione che non può considerarsi secondaria ( Trib.Roma sent. 19/02/2006 ). Nell'ipotesi n.3) le spese per il piano superiore sono a carico del proprietario esclusivo dell'immobile, mentre quelle per il piano inferiore sono a carico del condomìnio e si ripartiscono secondo le tabelle millesimali. Nell'ipotesi n.4) secondo il disposto dell'art.1125 c.c.: <<Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto>>. Quindi, salvo diversa disposizione degli atti di acquisto, il legislatore pone a carico delle parti interessate, comproprietarie di quella parte dell'edificio, le spese inerenti il solaio interpiano. Nell'ipotesi n.5) il manufatto appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano alla stessa stregua del pavimento e svolge autonomamente la funzione di sostenere l'unità immobiliare cui inerisce poggiando sulle strutture portanti condominiali, costituite dai pilastri e da altri analoghi manufatti. Trattandosi di elemento strutturale del singolo appartamento non rientra tra le parti comuni ex art.1117 c.c. perchè costituisce parte integrante della proprietà solitaria e, quindi, il solaio appartiene esclusivamente al proprietario del piano terreno. In tal caso le spese saranno esclusivamente a suo carico (Cass.sent.n.3642/1993). In ogni caso, quando la ristrutturazione del solaio è dipesa dalla condotta colpevole di uno dei proprietari la spesa va imputata esclusivamente in capo a chi ha causato il danno. Quindi, secondo la giurisprudenza, quando il danno è ascrivibile ai singoli condòmini si applica il principio secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati (Cassazione sentenze n.3568/1999; n. 15841/2011; n.105858/2010; n.18420/2011). Nel caso in cui la manutenzione e la ricostruzione del solaio sia necessaria in ragione di danni derivanti da impianti o strutture di proprietà comune, il condomìnio deve risarcire i danni subiti ai singoli condòmini ex art. 2051 c.c.. Simile situazione può sorgere, ad esempio, a causa di interventi sulle strutture portanti, dalla rottura di tubazioni condominiali o da infiltrazioni di acqua dai muri perimetrali. Comunque, i principi dettati dall'art.1125 c.c.possono essere derogati da accordi tra le parti.