Chi paga i danni per l’incendio in condomìnio propagatosi da un immobile locato?

Riferimenti normativi: Art.1588 c.c.

Focus: Il verificarsi di incendi in edifici condominiali non è un'eventualità rara e per stabilire su chi incombe la responsabilità dei danni arrecati a persone e cose è necessario risalire alle cause dell'incendio e stabilire come deve essere ripartita la responsabilità. Nel caso in cui l'incendio si è propagato da una unità immobiliare locata è responsabile il locatore o il conduttore? Su ciò si è pronunciata la Corte di Cassazione con Ordinanza n.546 dell'11/01/2022.

I ricorrenti hanno eccepito come fossero incomprensibili i motivi della decisione del giudice d'appello tenuto conto che l'art.1588 c.c. prevede la responsabilità del conduttore anche nel caso di incendio, salvo che questo sia derivato da causa a lui non imputabile. Secondo la loro tesi, il giudice non avrebbe dovuto condannare solidalmente il locatore e il conduttore al risarcimento del danno e il conduttore avrebbe dovuto essere ritenuto responsabile nei confronti dei terzi, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., per omessa custodia. In realtà, il giudice d'appello nella sentenza aveva indicato e illustrato chiaramente che il conduttore è stato ritenuto responsabile per non adeguata manutenzione, mentre il locatore è stato ritenuto responsabile perché la canna fumaria, da cui si è sprigionato l'incendio, era affetta da vizio di costruzione. Pertanto, il proprietario, conservando la disponibilità giuridica del bene e la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse inseriti, doveva essere ritenuto responsabile dell'incendio nei confronti dei terzi, ai sensi dell'articolo 2051 c.c..

Secondo i ricorrenti, invece, questa impostazione sarebbe in conflitto con la sentenza della Cass. SS.UU. n.12019/1991, secondo la quale è custode chi ha il governo della casa con il potere, giuridico e di fatto, di intervenire per evitare pregiudizi ai terzi, quindi il conduttore. Inoltre, con riguardo alla posizione della canna fumaria, qualificata dal consulente tecnico d'ufficio come "non incassata" nella muratura, sarebbe stato tenuto all'obbligo di custodia esclusivamente il conduttore. Il giudice d'appello, invece, aveva rilevato dalla consulenza tecnica d'ufficio che la canna fumaria sarebbe stata "conglobata all'interno dell'immobile". Sussisteva, in tal modo, una concausa dell'incendio nell'errata o mancata coibentazione della canna fumaria con le strutture in adiacenza, e, quindi, la responsabilità del locatore, ai sensi dell'art. 2051 c.c., che aveva ristrutturato il tetto. La Suprema Corte ha rigettato le eccezioni dei ricorrenti confermando la decisione della Corte di Appello, considerato che l'incendio era da attribuire sia alla scarsa manutenzione dell'appartamento da parte dell'inquilino, sia ad un difetto di costruzione della canna fumaria.