Assemblea condominiale: idoneità del luogo di svolgimento delle riunioni

Riferimenti normativi:Art. 66 disp. att. c.c.

Focus: Il luogo in cui deve svolgersi l'assemblea condominiale viene stabilito di volta in volta dall'amministratore, se il regolamento di condominio non stabilisce nulla al riguardo, e deve essere indicato negli avvisi di convocazione oltre al giorno ed all'ora in cui si terrà la riunione.

Principi generali: A norma dell'art. 66 disp. att. c.c. l'avviso di convocazione deve contenere tra l'altro l'indicazione del luogo della riunione.Non sono indicati, però, i criteri di individuazione del luogo di riunione, essendo rimesso alla scelta discrezionale dell'amministratore o alle indicazioni contenute nel regolamento di condominio. In mancanza di indicazioni legislative è la giurisprudenza che ha stabilito quali caratteristiche deve possedere il luogo dell'adunanza per essere idoneo allo svolgimento dell'assemblea condominiale. Sulla questione si è di recente pronunciato il Tribunale di Rimini con la sentenza n. 1035 del 6 novembre 2023.

Il caso: L'amministratore di un condominio, composto da sole tre unità immobiliari, ha convocato l'assemblea condominale in uno spazio all'aperto o in alternativa, nel caso in cui non fosse stato possibile svolgere l'assemblea all'aperto, nell'appartamento di una condòmina, madre dell'amministratore condominiale dell'epoca. I proprietari di un appartamento hanno impugnato le adottate delibere assembleari per nullità o annullabilità degli avvisi di convocazione che non avevano indicato il luogo della riunione o comunque un luogo idoneo. La necessaria mediazione obbligatoria si è conclusa con esito negativo, pertanto le delibere sono state sottoposte al giudizio del Tribunale di Rimini. Il Condominio si è costituito in persona della sua amministratrice pro tempore contestando la narrazione esposta con l'atto di citazione e specificando che i luoghi in cui si sarebbe tenuta l'assemblea erano ben specificati, ivi incluso il luogo indicato in alternativa.

Al riguardo, il Tribunale ha richiamato i principi fissati dalla Corte di Cassazione, Sez. 2, con la sentenza n. 14461 del 22/12/1999, con la quale è stato affermato che "È nulla - e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato - la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l'assoluta inidoneità di quest'ultimo. Infatti, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l'amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente all'assemblea". Il Tribunale ha rilevato che, nel caso in esame, il luogo indicato nella convocazione dell'assemblea non rispondeva ai requisiti indicati dalla Suprema Corte. Infatti, non era previamente identificabile, essendo soggetto a mutamento, a discrezione dell'amministratore, qualora il cortile non fosse stato utilizzabile ed il luogo alternativo era l'appartamento della madre dell'amministratore del condominio con il quale i rapporti erano deteriorati. Alla luce delle suddette considerazioni, il Tribunale ha ritenuto illegittime le convocazioni dell'assemblea condominiale e, di conseguenza, ha dichiarato la nullità dei lavori compiuti e la nullità di tutte le deliberazioni assunte in tali sedi.