Agevolazioni prima casa: quadro normativo e novità giurisprudenziali

Inquadramento normativo: DPR 131/1986

Cosa è: consiste nella possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali legate all'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, in presenza di determinati presupposti.

Presupposti: beneficia dell'agevolazione l'acquirente che alternativamente:

- risieda nel Comune in cui è sito l'immobile (non necessariamente la residenza deve essere fissata presso l'immobile stesso);

- si impegni a trasferirvi la residenza entro i successivi 18 mesi dall'acquisto, salvo i casi di forza maggiore;

- svolga la propria attività nel predetto comune.

Ulteriore presupposto è la mancata titolarità, su tutto il territorio nazionale, di altro immobile acquistato con la medesima agevolazione; se già si è usufruiti del bonus prima casa per un immobile, per usufruire nuovamente del beneficio è necessario vendere il primo immobile entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato.

Infine, l'acquirente non deve possedere (in via esclusiva o in comunione con il coniuge) altra casa di abitazione nello stesso Comune, a titolo di proprietà o di usufrutto.

Focus: la Cassazione (ord. n. 9433 del 17.04.2018) ha precisato, per i casi in cui l'immobile è in corso di costruzione, che i 18 mesi entro cui provvedere al trasferimento della residenza decorrono pur sempre dalla data del rogito dell'acquisto; la giurisprudenza di merito, invece, assume una posizione più permissiva ritenendo che il termine dei 18 mesi decorre unicamente dal momento in cui l'immobile sia divenuto effettivamente idoneo all'utilizzo ed al soddisfacimento dell'esigenza abitativa (Ctr Lombardia 4 gennaio 2016).

Mediana è la posizione dell'agenzia delle Entrate, la quale ritiene che il termine di 18 mesi decorra dalla data del contratto di acquisto anche se si tratti di immobile in corso di costruzione, lasciando salva la possibilità per il contribuente di addurre, a suo favore, che il mancato trasferimento della residenza è dovuto a causa di forza maggiore. 

 Immobili rientranti nell'agevolazione: vi rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazione di tipo ultra popolare); A/6 (abitazione di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Restano escluse le seguenti categorie catastali: A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l'acquisto delle pertinenze destinate in modo durevole a servizio dell'abitazione principale acquistata beneficiando dell'agevolazione "prima casa", sempre che le pertinenze siano classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte).

Regime ordinario: le imposte dovute sull'acquisto di un immobile variano a seconda che si acquisti da un privato (o da un'azienda che vende in esenzione Iva) o da una impresa che opta per il regime IVA.

Nel primo caso, l'acquirente deve versare un'imposta di registro del 9% sul valore catastale dell'immobile rivalutato in base ai coefficienti stabiliti dalla legge, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Nel secondo caso, l'acquirente dovrà versare l'imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 10%; in questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Regime agevolato per acquisto prima casa: fermi restando gli importi indicati per le imposte catastali ed ipotecarie, l'agevolazione per acquisto della prima casa consente:

- per le ipotesi di acquisto senza regime iva, il versamento dell'imposta di registro del 2%, anziché del 9%, da calcolarsi sul valore catastale dell'immobile;

- per i casi di acquisto con opzione iva, una riduzione del prezzo dell'iva dal 10% al 4% da calcolarsi sempre sul prezzo della cessione.

Inoltre, nei casi di acquisto da agenzia immobiliare è prevista la detrazione ai fini Irpef del 19% sui compensi corrisposti all'agenzia intermediaria per un importo non superiore ai mille euro.  

Il bonus può essere applicato anche per gli acquisti per successione e donazione, con imposta ipotecaria e catastale pari a 200 euro).

 Focus: chi vende l'abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un'altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici "prima casa", ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Decadenza: si decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile in caso di mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione dell'atto o in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile entro 18 mesi dell'acquisto (tale specifica evenienza vale anche, come precisato dalla Cassazione, nel caso in cui si sia comprata casa sulla carta e il costruttore non abbia ancora consegnato gli appartamenti ultimati).

In caso di decadenza è dovuta la differenza d'imposta non versata (ossia la differenza tra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata), oltre al pagamento di una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Focus: l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 107/2017 ha chiarito che il bonus può essere richiesto una seconda volta nel caso di immobile già acquistato con le agevolazioni previste ma di seguito dichiarato inagibile; analogamente, la Cassazione di recente (sentenza 2565/2018) ha ribadito che il bonus prima casa può esser fatto valere anche per l'acquisto della seconda abitazione, a prescindere dalla vendita dell'immobile già posseduto dall'acquirente, qualora lo stesso immobile sia idoneo all'uso abitativo per una situazione oggettiva (cioè attinente allo stato dell'immobile, come una casa terremotata) o soggettiva (cioè inerente alle condizioni personali di chi la abita, ad esempio perché divenuta troppo piccola per la nascita di figli).