Utenze non pagate dall’inquilino moroso ed effetti sul proprietario

Riferimenti normativi: Art.658 c.p.c. – art.392 c.p.

Focus: I rapporti tra proprietario ed inquilino spesso si incrinano per morosità di quest'ultimo che non paga non solo i canoni di locazione ma neanche le bollette relative alle utenze dell'appartamento locato. Il proprietario è chiamato a rispondere dei debiti dell'inquilino per le utenze?

Principi generali: È buona norma specificare nel contratto di locazione quali sono gli obblighi del conduttore che non si limitino solo al pagamento del canone di locazione ma che comprendano anche gli oneri accessori, in cui rientrano sia le spese condominiali che le relative utenze per quanto riguarda i consumi periodici. È ormai noto che in caso di inadempimento degli obblighi contrattuali il proprietario può intimare all'inquilino lo sfratto per morosità. Lo sfratto per morosità, disciplinato dall'art. 658 c.p.c., è un particolare procedimento speciale previsto dalla legge che consente al locatore di ottenere, in caso di mancato pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori da parte dell'inquilino, il rilascio del proprio immobile in tempi brevi.

Per intimare lo sfratto il locatore dovrà esibire in giudizio un contratto di locazione scritto e registrato, quale titolo giustificativo del diritto alla corresponsione del pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori. In caso di inadempimento del canone di locazione si potrà procedere alla suddetta intimazione decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista per il pagamento della mensilità, stabilita dalla legge sull'equo canone (L.392/1978), per gli immobili ad uso abitativo. Per gli oneri accessori si potrà procedere all'intimazione di sfratto decorso il termine previsto per il loro pagamento solo nel caso in cui l'importo della morosità superi almeno il valore di due mensilità di canone. Il termine per la richiesta di oneri e accessori si prescrive in due anni e, in ogni caso, sarà onere del debitore dimostrare il fatto estintivo della pretesa altrui. Tale criterio si applica per le sole locazioni ad uso abitativo e non per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, come quelle commerciali, per le quali si applica, invece, il criterio dell'inadempimento di "non scarsa importanza" con riguardo all'interesse dell'altra parte (art.1455 c.c.).

Premesso ciò, se l'inquilino non paga le utenze di acqua, luce e gas, chi risponderà del debito? Se le utenze di luce, acqua e gas sono intestate al proprietario dell'appartamento lo stesso ha l'obbligo di effettuare i pagamenti arretrati per evitare il distacco della fornitura e, solo dopo aver effettuato il pagamento, potrà rivalersi contro l'inquilino chiedendone il rimborso. Ciò è frequente sia nei casi di affitti di breve durata, in cui il locatore preferisca non cessare l'utenza e lasciarla intestata a sé, sia nei casi in cui i contatori di gas e acqua facciano capo a un unico impianto condominiale i cui consumi vengono riscossi dall'amministratore, il quale è tenuto a richiederli solo ai condòmini proprietari degli immobili e non anche ad eventuali conduttori morosi. Spesso la morosità degli inquilini induce nei proprietari la tentazione di effettuare la disdetta delle utenze ma tale comportamento deve essere evitato in quanto integra il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, punibile a querela della persona offesa, perseguibile con una multa che può raggiungere la cifra di 516,00 euro (art.392 c.p.). La Corte di Cassazione, sezione penale VI, con la sent. n.41675/2012 si è pronunciata sul punto ed ha stabilito che la condotta del proprietario che disdica i contratti di fornitura delle utenze domestiche – a lui intestate – relative ad un appartamento dato in locazione, al fine di accelerare le attività di rilascio dell'immobile da parte del conduttore, integra il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose, ai sensi dell'art.392 c.p., punibile su querela del conduttore – persona offesa. Il proprietario, in tal modo, nonostante la possibilità di ricorrere al giudice con una procedura di sfratto, assumerebbe un comportamento violento che comporta un mutamento dell'originaria utilizzazione propria delle utenze, funzionale ad un normale uso della stessa unità abitativa concessa in locazione (Cass. Sez. 6, 17.12.2008 n. 6187).