Terrazza a livello in condomìnio: uso esclusivo e spese di manutenzione

Riferimenti normativi: Art.1117 c.c. - Art.1125 c.c.

Focus: Negli edifici condominiali la manutenzione di una terrazza a livello ad uso esclusivo di un appartamento è spesso fonte di conflitto tra i condòmini al fine di stabilire le modalità di ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione della stessa. Ciò si verifica specialmente in caso di danni da infiltrazione dalla terrazza ad uso esclusivo ai garage sottostanti.

Principi generali: La terrazza a livello è spesso equiparata al lastrico solare in quanto entrambe sono superfici scoperte della struttura di un edificio. Tuttavia è dalla funzione delle stesse che dipende la ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione attribuibili ai condòmini. Il lastrico solare assolve, al pari del tetto, alla funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante, a servizio comune dei proprietari dello stesso. L'esistenza di un lastrico solare in uso esclusivo, secondo la definizione comune offerta in giurisprudenza, è "una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri, costituendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente… che è destinata soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto" ( Cass., 18/8/1990, n. 8394).

I lastrici solari sono da intendersi, quindi, come "superfici terminali dell'edificio che hanno preminente funzione di copertura-tetto, di protezione dell'edificio stesso, oltre ad eventuali funzioni utili ma accessorie, come spazio praticabile a usi diversi; essi possono essere costituiti anche da terrazze a livello di appartamenti, purché esplichino la funzione prevalente di copertura dei piani sottostanti" ( Cass. n.3672/1997). In caso di danni da infiltrazione di acqua nell'appartamento sottostante il lastrico o la terrazza a livello di appartamenti con funzione di copertura dei piani sottostanti, rispondono sia il condomìnio che il proprietario, o l'usuario, esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, in quanto custode del bene (ai sensi dell'art.2051 cod. civ.). Sussiste, quindi, concorso di responsabilità tra condòmino e condomìnio, salvo prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro. In particolare, le spese di riparazione o di ricostruzione incombono per un terzo sul proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza), e per i restanti due terzi sul condomìnio ex art.1126 c.c.( Cass.SS.UU. sent. n.9449/2016; Cass.sent. n.64/2013; Cass.,sez.VI civ., Ord. n.1188/2019). La terrazza a livello, invece, non può dirsi lastrico solare, non essendo posta sulla sommità dell'edificio ma al piano rialzato, e, quindi, non avente funzione di né di copertura del fabbricato né rientrante tra le parti comuni ai sensi dell'art.117 c.c. La Corte di Cassazione con Ordinanza n. 16625, depositata il 20 Giugno 2019, ha affermato che non vi è responsabilità del condomìnio per la mancata manutenzione del terrazzo e dei conseguenti danni derivati da infiltrazioni nei locali sottostanti, qualora la terrazza a livello funga da copertura di un unico locale sottostante alla stessa, costituente corpo di fabbrica distaccato dall'edificio condomìniale principale.

La Corte di Appello di Roma, con recente sentenza n.1792 del 9/3/2021, si è pronunciata in merito al caso in cui in seguito ad infiltrazioni, derivanti da una terrazza a livello di un appartamento in condomìnio, su due box di proprietà di soli due condòmini, l'assemblea condominiale aveva deliberato che le spese derivanti dal rifacimento e manutenzione della terrazza ad uso esclusivo dell'appartamento fossero ripartite tra il proprietario della terrazza e i proprietari dei box ai sensi dell'art.1125 c.c. Il proprietario della terrazza a livello impugnava la detta delibera ritenendo che le spese dovessero essere ripartite tra i condòmini ai sensi dell'art.1126 c.c. Il giudice di prime cure accoglieva le sue doglianze e annullava la delibera assembleare poiché riteneva il bene in questione un lastrico ad uso esclusivo della condòmina. Il condomìnio impugnava la sentenza in secondo grado e chiedeva il rigetto delle domande attoree ritenendo la fattispecie non rientrante nel disposto dell'art.1126 c.c.. Secondo la tesi del condomìnio, infatti, è applicabile nel caso di specie l'art.1125 c.c. non essendovi responsabilità del condomìnio per le infiltrazioni dal terrazzo che svolge funzione di copertura dei due box. La Corte di Appello attraverso l'analisi concreta della posizione della terrazza a livello dell'appartamento, situato ad un piano rialzato al piano terra del condominio ed al livello della strada, circondato da un giardino di sua proprietà che non è parte terminale e di copertura dell'edificio, ha ritenuto che non è corretta l'applicazione dell'art.1126 c.c. Ciò in quanto la parte dell'appartamento in questione non ha la funzione di copertura degli immobili di tutti i condòmini ma solo di due box di proprietà esclusiva di due condòmini. Ha ritenuto, perciò, che, ai fini della suddivisione delle spese, sussistono i presupposti per l'applicazione analogica dell'art.1125 c.c., come applicato nella delibera condominiale, il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte superiore della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l'uso esclusivo della stessa, abbia reso necessaria la manutenzione, verificandosi , in tal senso, un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 comma 2, c.c. ( Cass. civ., sez. II, 28/05/2019, n. 14511).