Superbonus 110% per edifici con abusi edilizi

Riferimenti normativi: Art. 119, comma 13-ter, D.L. n.34/2020, convertito in L.n.77/2020, e modificato con L.n.108/2021 - D.P.R. n.380/2001 e successive modifiche.

Focus: E' ammesso il Superbonus 110% su immobili con abusi edilizi? Il Mef - Ministero dell'Economia e delle Finanze - in data 15/09/2021, rispondendo all'interrogazione parlamentare della VI Commissione Permanente Finanze in materia di Superbonus 110%, ha confermato che è possibile ottenerlo anche per i lavori edilizi agevolati da eseguire su immobili abusivi, ma solo a precise condizioni.

Principi generali: L'incentivo del Superbonus del 110% per l'edilizia degli immobili è stato disposto dall'art.119 del Decreto Legge n.34/2020 (decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla Legge n.77/2020. I beneficiari del Superbonus possono effettuare i lavori edilizi scegliendo di utilizzare direttamente la detrazione fiscale al 110% delle spese sostenute, dal 1°luglio 2021 al 30 giugno 2022, per gli interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico degli edifici, oppure cedere il credito di imposta a terzi o optare per lo sconto in fattura. Rispetto alla formulazione originaria dell'art.119 del D.L. n. 34/2020 è stata introdotta una novità dalla legge n.108/2021 che ha aggiunto all'art.119 il comma 13- ter nel quale è stato specificato che gli interventi previsti nel Superbonus costituiscono manutenzione straordinaria, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). La CILA è una comunicazione che va fatta al Comune nel cui territorio si trova l'immobile su cui saranno effettuati gli interventi di riqualificazione e costituisce un documento essenziale per accedere e beneficiare del Superbonus 110%.

La novità è data dal fatto che la presentazione della CILA non richiede più l'attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del testo unico delle disposizioni in materia edilizia di cui al D.P.R.n.380/2001 e successive integrazioni e modifiche. Infatti, a seguito dell'Accordo tra il Governo, le Regioni e gli Enti locali circa l'adozione della modulistica unificata e standardizzata per la presentazione della Comunicazione asseverata di inizio attività (CILA-Superbonus), operativo dal 2 agosto 2021, è sufficiente presentare solo il modulo CILAS, senza attestare la regolarità edilizia degli immobili su cui si deve intervenire. In pratica, per avviare i lavori che rientrano nel Superbonus la comunicazione va redatta dal tecnico progettista abilitato, cioè l'ingegnere, l'architetto o il geometra, indicando sul modulo CILAS, in modo sintetico, la descrizione dell'intervento che si intende realizzare, segnalando se i lavori riguardano o meno le parti comuni di un edificio e le singole unità abitative, e allegando per gli interventi in condomìnio la relativa delibera dell'assemblea.

Il 15 settembre 2021, in sede di interrogazione parlamentare, i deputati chiedevano chiarimenti al Mef - Ministero dell'Economia e delle Finanze- sulla possibilità per un condomìnio di beneficiare del Superbonus. In particolare, si trattava di un condomìnio provvisto di concessione edilizia e di titolo abitativo, costruito in difformità dal progetto originario, insanabile dal punto di vista urbanistico ma reso alienabile con il ravvedimento dei condòmini che avevano pagato la relativa sanzione prevista dal comune di appartenenza, pari al doppio del costo di produzione.

Il MEF ha precisato che, nel caso sottoposto all'attenzione dell'interrogazione parlamentare, essendo in presenza di un edificio legittimamente edificato e, quindi, provvisto di concessione edilizia o titolo abilitativo, eventuali abusi edilizi non devono essere indicati nella CILA e non costituiscono neanche causa di impedimento per poter beneficiare del Superbonus 110%.  L'art.119 citato, stabilisce, in particolare, i casi in cui opera la decadenza dal superbonus 110% : 1) mancata presentazione della CILA; 2) interventi realizzati in difformità dalla CILA; 3) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo; 4) non corrispondenza al vero delle attestazioni richiesti dalla norma in esame. 

Si deve tener conto, altresì, della Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.7/2021 del 25/06/2021, la quale ha specificato quali sono le violazioni di norme urbanistiche, in merito alle opere edilizie difformi, che fanno perdere i bonus casa compreso il superbonus 110%. La Circolare, in relazione all'eventuale decadenza dal beneficio, distingue due casi: 1) da un lato il caso in cui siano state realizzate opere edilizie, non rientranti nella corretta categoria di intervento, per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso, ma che, tuttavia, sono conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. Ciò non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti. 2) Dall'altro lato il caso in cui siano state realizzate opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Ciò comporta la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa (Circ. Ag. Entratedel 24.02.1998 n. 57, paragrafo 7). ​Con le novità introdotte nell'art.119 -comma 13 -ter sono stati separati l'aspetto fiscale da quello della regolarità edilizia, di conseguenza si può beneficiare del superbonus 110% anche in caso di abusi edilizi, che però non si possono considerare sanati per il fatto di aver usufruito della predetta agevolazione fiscale.​