Il Superbonus 110% spetta ai conduttori di immobili di una società immobiliare?

Riferimenti normativi: Art. 119, comma 13-ter, D.L.n.34/2020, convertito in L.n.77/2020, e modificato con L.n.108/2021.

Focus: Il conduttore - persona fisica - di due immobili di proprietà di una società immobiliare può usufruire del superbonus?

Principi generali: L'art.119 del Decreto Legge n.34/2020 (decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla Legge n.77/2020, disciplina la materia del Superbonus del 110% per l'edilizia degli immobili. Il Decreto stabilisce che i beneficiari del Superbonus possono effettuare i lavori edilizi scegliendo di utilizzare direttamente la detrazione fiscale al 110% delle spese sostenute, dal 1°luglio 2021 al 30 giugno 2022, per gli interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico degli edifici, oppure cedere il credito di imposta a terzi o optare per lo sconto in fattura. 

Tra i soggetti beneficiari dell'agevolazione del superbonus ci si è chiesti se possono fruirne le persone fisiche che siano conduttori di immobili di proprietà di società immobiliari. A tale quesito ha dato risposta la Direzione Regionale delle Entrate della Toscana a seguito di interpello, n. 911-846/2021 del 16 aprile, proveniente da un contribuente che voleva stipulare un contratto di locazione, a canone libero, di due unità abitative costituenti un unico edificio bifamiliare, ed eseguire su di essi interventi edilizi di efficientamento energetico e sisma-bonus. Le due unità abitative, in particolare, erano di proprietà di una società immobiliare i cui unici soci erano la moglie ed il cognato dell'istante, ciascuno al 50%.

L'istante, in qualità di conduttore dei due immobili, riteneva di poter fruire dei benefici fiscali di cui all'art.119 del D.L.n.34/2020, in quanto la proprietaria degli immobili, società immobiliare, non potrebbe beneficiare delle stesse agevolazioni effettuando essa stessa i medesimi interventi. La Direzione Regionale delle Entrate della Toscana ha, innanzitutto, rilevato, dall'esame della visura camerale depositata, che la società immobiliare è una società a responsabilità limitata che ha come oggetto sociale "la locazione immobiliare di beni propri". 

La stessa ha richiamato, pertanto, l'art.119, commi 9 e 10, del D.L.n.34/2020 che individua i soggetti beneficiari del superbonus 110% e, tra le altre, la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.24/E/2020. Dalla disposizione citata si rileva che tra i beneficiari, specificamente elencati dal comma 9, lettere a) e b), del predetto art. 119, rientrano, oltre alle persone fisiche ed ai condomìni, le persone fisiche che "al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione" effettuano interventi edilizi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se si tratta di immobili posseduti da un unico proprietario o, in comproprietà, da più persone fisiche.

Dalla circolare, altresì, è stato rilevato che il legislatore si è espresso "con la locuzione al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni", con la quale ha voluto precisare che possono fruire del Superbonus unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non riconducibili ai "beni relativi all'impresa" (art. 65 del T.U.I.R.) o a quelli strumentali per l'esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR). 

Da quanto esposto l'Ufficio ha ritenuto che nella fattispecie non sussistono le condizioni ed i requisiti prescritti dalla norma poiché gli immobili oggetto degli interventi sono beni relativi all'impresa e non beni privati dei proprietari della società il cui oggetto sociale, come detto precedentemente, è "la locazione immobiliare di beni propri". 

Di conseguenza, non essendo condivisibile la soluzione prospettata all'istante, la Direzione Regionale delle Entrate della Toscana si è espressa nel senso che il conduttore persona fisica di due immobili di proprietà di una società immobiliare non può fruire dell'agevolazione del Superbonus.