Subentro dell’acquirente nei debiti condominiali del venditore di una unità immobiliare

Riferimenti normativi: art.63 disp.att.c.c.- art.1130 c.c.

Focus: La vendita di una unità immobiliare comporta la responsabilità solidale tra venditore e acquirente nei confronti del condomìnio in merito al pagamento degli oneri condominiali pregressi.

Principi generali: : Chi subentra nei diritti di un condòmino per effetto di una compravendita è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art.63, comma 4, disp. att. c.c.). Pertanto, il creditore può richiedere il pagamento dell'intero debito ad uno soltanto dei debitori, fermo restando il diritto di colui che ha pagato ed estinto l'obbligazione di agire in regresso nei confronti dell'altro debitore al fine di ottenere il rimborso di quanto corrisposto.

Solidarietà tra venditore e acquirente: E' regola generale che le obbligazioni condominiali sorgono in capo al titolare del diritto al momento in cui nasce la specifica obbligazione. Tuttavia, fa eccezione alla regola il disposto dell'art. 63, c.4, disp. att. c.c., in forza del quale, per il principio di solidarietà, l'amministratore può pretendere il pagamento degli oneri condominiali, a titolo di contributo, indifferentemente sia dal venditore che dall'acquirente. In pratica l'amministratore può rivolgersi al nuovo condòmino, proprietario dell'appartamento, e ricorrere, se necessario, al decreto ingiuntivo nei suoi confronti per le morosità pregresse. Ciò vale anche per i debiti accumulati dal condòmino cui viene pignorata l'unità immobiliare poi trasferita in seguito a procedura esecutiva immobiliare, come precisato dalla Corte di Cassazione Civ. sez. VI con sentenza n.1847 del 25/01/ 2018 e con la sentenza n.7395 del 22/03/2017, con la quale ha stabilito che al condomìnio che invochi in giudizio la responsabilità solidale dell'acquirente per le spese di straordinaria manutenzione spetta dar prova dei fatti costitutivi del proprio credito tra cui rientra l'inerenza della spesa. Nel testo vigente occorre coordinare il vincolo di solidarietà sopra esaminato con il disposto dello stesso art. 63, quinto e ultimo comma, in base al quale "Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto". In buona sostanza, anche dopo la sottoscrizione del contratto di compravendita, solo il venditore rimane obbligato in prima persona per il pagamento dei contributi condominiali fino a quando non trasmette all'amministratore copia autentica dell'atto di vendita. Solo da questo momento l'alienante perde definitivamente lo status di condòmino, che passa in capo all'acquirente, e può trovare applicazione la "solidarietà passiva" prevista dal comma precedente.

Limite alla responsabilità solidale: L'acquirente può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali in solido con l'alienante solo per le spese relative all'anno di gestione (che non coincide necessariamente con l'anno solare), nel corso del quale è avvenuto il subentro, e all'anno precedente a quello dell'atto di vendita. Cioè, il vincolo di solidarietà tra acquirente e alienante si riferisce all'anno "contabile". Per gli anni successivi unico responsabile per eventuali inadempimenti sarà il nuovo proprietario e l'amministratore non potrà pretendere nulla dal venditore. In altri termini, poiché l'acquirente subentra al venditore ma non lo sostituisce, come precisato più volte dalla giurisprudenza, il meccanismo del subentro dell'acquirente nei debiti condominiali del venditore opera unicamente nel rapporto tra il condomìnio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della singola porzione immobiliare e non anche nel rapporto interno tra alienante ed acquirente. In tale ultimo rapporto, quindi, ognuno paga le spese sorte quando era condòmino. Ciò significa che l'acquirente risponde verso il condomìnio soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui sia divenuto condòmino, mentre ha diritto di rivalsa nei confronti del suo dante causa allorché sia stato chiamato dal condomìnio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all'acquisto (Cass. civ., n. 1956/2000).

Quando sorge l'obbligo di pagare le spese? Per comprendere meglio l'ambito di applicazione del principio generale di solidarietà nelle obbligazioni tra i condòmini e tra venditore e acquirente di un immobile condominiale è importante individuare il momento in cui è sorto l'obbligo di partecipazione alle spese condominiale. E'perciò necessario distinguere tra spese ordinarie connesse alla normale amministrazione e spese straordinarie connesse alla manutenzione straordinaria dello stabile.

In merito alle spese relative alla manutenzione ordinaria, l'erogazione di tali spese non richiede la preventiva autorizzazione dell'assemblea ma solo l'approvazione del consuntivo, ex art.1130, comma 1, n.3 c.c., trattandosi di esborsi aventi carattere fisso e rientranti nei poteri dell'amministratore (Cass. civ. n. 10235/2013). In questo caso, l'obbligo di pagamento sorge nel momento in cui si compie effettivamente la manutenzione, la conservazione e il godimento dei beni comuni, es. gestione dell'ascensore, riscaldamento, o la prestazione dei servizi, come la pulizia delle scale.

Invece, circa le spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione delle parti comuni, sostenute per fronteggiare gli interventi eccezionali deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (nella fattispecie, ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale - Cass. civ. n. 24654/2010). Questo momento, secondo la Suprema Corte, "rileva sia per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l'inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio".

Il vincolo di solidarietà passiva tra venditore e acquirente è derogabile solo con accordo unanime dei condòmini. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 2265 del 7 febbraio 2017, ha dichiarato nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera che attribuisce esclusivamente all'acquirente le spese maturate negli anni precedenti l'acquisto dell'unità immobiliare in condomìnio e nell'anno in corso. Secondo il giudice di merito, in tal caso, non si configura un mero errore nel riparto delle spese ma una modifica dei criteri di imputazione delle spese, stabiliti dalla legge in caso di subentro nei diritti di un condòmino, ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c.. Modifica che comporta una violazione dei diritti dei singoli condòmini che non possono essere tenuti al pagamento degli oneri condominiali prima di essere divenuti comproprietari dei beni comuni, con la sola eccezione prevista dal comma 4 del citato art. 63 limitata ad un biennio. Recentemente, con la sentenza 10346 del 12 aprile 2019 la Cassazione ha stabilito che è illegittima, per violazione degli articoli 72 e 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, la disposizione inserita nel regolamento condominiale, che pone a carico del nuovo proprietario l'obbligo di pagare i debiti condominiali maturati dal precedente condòmino più di due anni prima. La Cassazione ha ribadito il principio secondo il quale " in tema di condomìnio negli edifici, la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condomìnio dal condòmino venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'articolo 63, secondo comma, disposizioni attuative del Codice civile e non già l'articolo 1104 del Codice civile atteso che, in base all'articolo 1139 del Codice civile, le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina ".