Società che amministrano il condomìnio: vantaggi e svantaggi

Riferimenti normativi: art.71 bis disp.att.c.c.

Focus: Il nostro ordinamento prevede l'amministrazione fiduciaria di beni e la gestione del condomìnio da parte di società di persone e società di capitali. L'elemento fiduciario non è incompatibile con la struttura societaria, pertanto, poiché tutti i partecipanti hanno il diritto di concorrere nell'am-ministrazione della cosa comune, non può escludersi dall'amministrazione di condomìnio una persona giuridica (art.1105 c.c.).

Principi generali: E' parere consolidato, in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza, che " l'amministratore del condomìnio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condòmini, delle disposizioni sul mandato" (così Cass. SS.UU. n. 9148/08). Non esiste alcuna disposizione di legge che abbia escluso la persona giuridica dalla possibilità di esercitare l'incarico di amministratore di condomìnio. La Corte Suprema di Cassazione, tenuto conto del continuo incremento dei compiti dell'amministratore condominiale ha ritenuto che essi possano essere assolti in modo migliore dalle società di servizi che annoverano nel loro ambito specialisti in diversi rami (Cassazione -sez.civ.II- sentenza n.22840/2006). L'amministrazione condominiale professionale attuata tramite professionisti inseriti in una società è, in buona sostanza, una delle evoluzioni più positive prodotte dalla riforma del condominio del 2013.

Nomina di società di amministrazione condominiale - La Legge n.4/2013 ha colmato un importante vuoto normativo per le professioni non regolamentate facendo espressamente riferimento all'esercizio societario della professione non ordinistica (art.1, comma 5) e l'art.71 bis disp.att.c.c. ammette le società che amministrano immobili. Tali disposizioni normative rinviano alla disciplina dettata per le società dal titolo V del libro V del codice civile e, quindi, sono precluse dall'amministrazione condominiale le società cooperative e le società tra professionisti (D.M.34/2013).I vantaggi che ad amministrare un condomìnio o un immobile sia una società di capitali sono molteplici: possibilità di centralizzare la manutenzione ordinaria del condomìnio; aumentare il potere contrattuale con i fornitori (banche, fornitori di energia, assicurazioni); azione multidisciplinare tra i vari professionisti legati al mondo immobiliare; ottimizzazione delle scelte e diminuzione dei costi perché la gestione segue procedure sempre aggiornate. 

Tuttavia, va tenuto conto che uno svantaggio può essere rappresentato dal fatto che la società amministratrice di condomìnio può essere sottoposta a procedura fallimentare, qualora assume i connotati di imprenditorialità nel cui ambito l'esercizio dell'attività professionale costituisce elemento di una attività organizzata in forma di impresa e insorga una situazione di crisi o di insolvenza.

In questo contesto normativo è, comunque, legittima la nomina ad amministratore di una società di persone o di una società di capitali (S.p.a, S.r.l., S.a.p.a.). In tal caso, se una persona giuridica assume l'incarico di amministratore condomìniale è necessario, ai sensi dell'art.71 bis, comma 3, disposizioni di attuazione al codice civile, che " i requisiti di legge previsti per lo svolgimento dell'attività siano posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere, in prima persona, le funzioni di amministrazione dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi" e non solo i legali rappresentanti della compagine sociale. E' fondamentale, quanto alla nomina, che il verbale assembleare indichi chiaramente il nome della società che si sceglie di nominare e non solo quello del legale rappresentante che possiede i requisiti di legge per lo svolgimento dell'incarico. Nel caso in cui sia una società ad amministrare il condomìnio si è posto il quesito se l'avviso di convocazione dell'assemblea debba necessariamente essere sottoscritto dalla persona fisica che materialmente amministra il condomìnio ovvero anche un socio o un dipendente della società.

La Corte di Cassazione con la sentenza n.335/2017 si è pronunciata in materia di invalidità della delibera assembleare e anche dell'avviso di convocazione dell'assemblea perché sottoscritto da persona diversa dall'amministratore, in particolare, dal socio accomandante della società in accomandata semplice che all'epoca dei fatti gestiva l'immobile e non dal socio accomandatario che, in quanto tale, era il socio illimitatamente responsabile. La questione riproposta da una condòmina è scaturita dalla sentenza della Corte di Appello di Trieste che ha disposto l'annullamento della delibera assembleare impugnata in quanto la convocazione dell'assemblea condominiale proveniva da soggetto non legittimato perché sottoscritta da persona che non aveva la legale rappresentanza della società. 

La condòmina ha adito, perciò, la Suprema Corte, ritenendo violato l'articolo 66 disp. att. c.c., per errore della Corte territoriale nel ritenere che la convocazione dell'assemblea condomìniale dovesse necessariamente essere sottoscritta dall'amministratore in persona, ritenendo il socio accomandante non legittimato alla sottoscrizione dell'avviso di convocazione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, sia pure sulla scorta di considerazioni in parte differenti rispetto a quelle prospettate dalla ricorrente. 

Nel caso di specie, amministratrice del condomìnio risultava una società in accomandita semplice, per cui, " in linea di diritto, all'accomandante è consentito il compimento di atti di amministrazione e di operazioni gestorie, purché ciò avvenga nel quadro di un rapporto di subordinazione all'accomandatario o in base a procura speciale a lui rilasciata per singoli affari (Cass. 4824/86) ". Nel caso concreto, è emerso come l'avviso di convocazione assembleare fosse stato redatto su carta intestata della società, pertanto, il giudice di merito, a prescindere dal fatto che il sottoscrittore dell'avviso non era il legale rappresentate della società, "avrebbe dovuto valutare se dall'uso della carta intestata della società non emergesse che la persona fisica che aveva sottoscritto l'avviso avesse speso il nome della società amministratrice; cosicché a tale società andasse giuridicamente imputata la provenienza dell'avviso di convocazione secondo il meccanismo della rappresentanza volontaria". Pertanto, la causa veniva rinviata dalla Suprema Corte alla medesima Corte di Appello, altra sezione, affinché la stessa verificasse l'imputabilità dell'avviso di convocazione alla società amministratrice dell'immobile.