Si può installare l’ascensore in condominio successivamente alla costruzione dell’edificio?

Riferimenti normativi: Art.1117 – 1120 c.c.

Focus: L'installazione di un ascensore negli edifici costituiti da unità immobiliari siti su più piani, laddove gli edifici ne siano privi, è una necessità per agevolare l'accesso alle unità immobiliari, specie per i soggetti colpiti da patologie invalidanti, e contribuisce, altresì, ad implementare il valore economico del fabbricato oltre che della singola unità immobiliare che ne sia servita. L'installazione dell'ascensore successivamente alla costruzione dell'edificio e la sua manutenzione comporta costi non indifferenti per la compagine condominiale, trattandosi di un'innovazione dell'edificio, per cui ci si chiede se i condòmini non interessati possano rinunciare al pagamento delle relative spese.

Principi generali: Il legislatore, per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati ha disposto, per gli immobili di nuova costruzione con più di tre piani fuori terra, l'installazione obbligatoria di un ascensore per ogni scala principale, raggiungibile mediante rampe prive di gradini (art.1, comma 3, lett.b) della legge n.13 del 9 gennaio 1989). Al fine di stabilire chi deve sostenere le spese di installazione e manutenzione dell'ascensore in ambito condominiale è necessario distinguere due ipotesi: il caso in cui l'ascensore è stato realizzato contestualmente alla costruzione dell'edificio e il caso in cui si decida di installarlo successivamente alla costruzione dell'edificio. 

Nel primo caso l'ascensore rientra nell'elenco di cui all'art. 1117 n. 3 c.c. secondo il quale sono proprietà comune «le opere, le installazioni i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori…». Pertanto, i condòmini non possono rinunciare all'utilizzo dell'ascensore originario in quanto, ai sensi dell'art.1118 c.c., << il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni>>. Di conseguenza, ai sensi dell'art.1124 c.c. << le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo>>. Quindi, solo l'assemblea, con voto unanime, potrà escludere i condòmini dei piani terra, dei sottoscala e dei piani rialzati dalla ripartizione delle spese, di qualunque genere, relative all'ascensore. Invece, nel caso in cui l'edificio è stato costruito senza ascensore e successivamente i condòmini decidono di installarne uno ex novo, tale intervento rientra fra le innovazioni previste dall'art.1120, comma 2, c.c. per cui spetta all'assemblea deliberare sull'installazione o meno dell'ascensore. Poiché l'installazione dell'ascensore è volta ad eliminare le barriere architettoniche per deliberarla è sufficiente un quorum agevolato (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio), a prescindere dalla presenza o meno nello stabile di persone disabili. Il costo d'installazione andrà poi ripartito tra i condòmini comproprietari in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà, mentre per le spese di manutenzione si applica per la ripartizione delle stesse l'art. 1124 del Codice civile. 

I condòmini non interessati all'uso dell'ascensore installato successivamente alla costruzione dell'edificio possono rinunciarvi espressamente, ai sensi dell'art. 1121, comma 1, c.c. L'ascensore rientrerà nella proprietà dei soli condòmini che lo hanno voluto ed i condomini che hanno rinunciato non sono tenuti al pagamento delle spese di realizzazione e di manutenzione. Tuttavia, i condomini che hanno inizialmente rinunciato all'ascensore in qualsiasi momento possono cambiare idea, diventando anch'essi proprietari dell'impianto, e <<partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera>> come previsto dal comma 3 dell'art.1121 c.c. Anche un solo condòmino può avanzare la richiesta di installare un ascensore e, in tal caso, l'amministratore ha il compito di convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta d'installazione la quale deve indicare con precisione il contenuto specifico e le modalità di esecuzione dell'intervento. In mancanza della specifica dell'intervento da eseguire l'amministratore, ai sensi dell'art.1120 cod.civ., deve invitare senza indugio il condòmino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Nel caso in cui il condòmino che ne faccia richiesta è portatore di handicap e l'assemblea condominiale esprime delibera contraria oppure omette di pronunciarsi, l'interessato può chiedere per iscritto che si esegua l'opera la quale, trascorsi inutilmente tre mesi, può essere installata, a proprie spese, dal richiedente (articolo 2, comma 2, della legge 13/1989). Infatti, secondo l'orientamento prevalente della Corte di Cassazione, espresso con sentenza n.7938 del 28 marzo 2017, neanche il regolamento condominiale, che disponga regole per il rispetto del decoro architettonico, può limitare l'installazione dell'ascensore, in osservanza dei principi contenuti nella legge n.13/1989 di solidarietà sociale e di carattere pubblicistico volti a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici.