Risponde dei danni l’amministratore di condomìnio per aver inserito nel contratto una clausola contraria alla delibera condominiale di rimozione delle lastre di eternit?

Riferimenti normativi: Art.1218 c.c.

Focus: È ormai riconosciuta la pericolosità dell'amianto in condomìnio. Chi risponde dei danni arrecati dalla ditta appaltatrice che, in esecuzione di una clausola inserita nel contratto di appalto, contraria alla delibera del condomìnio, non rimuove le lastre di amianto dal tetto di un condomìnio? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con Ordinanza n.35278 del 30 novembre 2022.

Fatto: Nel caso di specie l'ex amministratore di un condomìnio aveva inserito nel contratto di appalto una clausola, contraria a quanto deliberato in assemblea, che consentiva all'appaltatore di non rimuovere le lastre di amianto dal tetto del condomìnio ma di procedere al loro incapsulamento. Il condomìnio ha citato in Tribunale sia la ditta appaltatrice, sia il direttore dei lavori che l'ex amministratore, chiedendo la condanna dell'impresa al risarcimento dei danni per la mancata esecuzione dei lavori a regola d'arte e dell'ex amministratore per l'inserimento della clausola modificativa del regolamento contrattuale. La causa è stata istruita con produzione documentale e CTU ed il Tribunale ha accolto la domanda attorea condannando solo l'impresa appaltatrice al pagamento della somma di euro 9.196,40, in favore del condomìnio. 

Il condominio ha impugnato la sentenza dinanzi alla Corte di Appello, chiedendo la condanna della ditta appaltatrice e dell'ex amministratore del condominio al risarcimento per i danni derivanti dalla mancata realizzazione di un tetto nuovo. La Corte di Appello, però, ha accertato che il condomìnio, nel deliberare il conferimento dell'incarico alla ditta, era perfettamente a conoscenza dell'inadeguatezza dell'importo convenuto a coprire i costi per il totale rifacimento del tetto e per lo smaltimento delle vecchie lastre di eternit. Inoltre, ha accertato che la proposta contrattuale della ditta, accettata dal condomìnio, non prevedeva specificatamente il costo per lo smaltimento nella discarica autorizzata delle vecchie lastre di eternit. Infine, ha rilevato che il condominio aveva scartato le offerte delle ditte concorrenti che includevano nel prezzo superiore i costi della totale rimozione e conferimento in discarica delle citate lastre in eternit. La Corte di appello, pertanto, ha affermato la correttezza dell'operato del Tribunale nell'escludere la responsabilità dell'ex amministratore stante la consapevolezza da parte del condomìnio dell'impossibilità di realizzare un tetto nuovo per l'insufficienza del budget economico messo a disposizione per detti lavori, e tenuto conto del comportamento complessivamente tenuto dal condomìnio dal quale è stata desunta un'accettazione tacita dell'operato dell'amministratore.

Avverso la sentenza della Corte territoriale il condomìnio ha proposto ricorso in Cassazione e le parti convenute nei giudizi di merito hanno proposto ricorso incidentale ma la Suprema Corte ha ritenuto inammissibili le censure sollevate dai ricorrenti. In particolare, la Corte Suprema, per quanto attiene la responsabilità dell'ex amministratore, ha ritenuto che per il suo operato vi sia stata una ratifica da parte del condomìnio. A tal riguardo, la Cassazione ha osservato che, secondo la giurisprudenza della stessa Corte, "la ratifica consiste in una manifestazione di volontà del dominus diretta ad approvare l'operato del rappresentante o del mandatario, per la quale non sono richieste formule sacramentali, occorrendo però che la volontà di fare propri gli effetti del negozio già concluso sia manifestata in modo chiaro ed inequivoco, non necessariamente per iscritto, ma anche con atti o fatti che implichino necessariamente la volontà di far proprio il contratto e i suoi effetti (Cass. n. 6937 del 2004; Cass. n. 408 del 2006). Ne deriva l'ammissibilità della ratifica tacita quando dal contegno del dominus o del mandante risulti in modo univoco la volontà di rendere efficace il negozio". La Corte di Cassazione ha, quindi, ritenuto che la Corte d'appello, applicando le regole sul riparto dell'onere probatorio di cui all'art. 1218 c.c. e valutate le prove documentali prodotte dall'ex amministratore, ha giustamente escluso la responsabilità da inadempimento di ​quest'ultimo​ ed infondata la richiesta di risarcimento avanzata nei suoi confronti dai ricorrenti. Pertanto, ha rigettato il ricorso del condomìnio.