Rendiconto condominiale plurimo e debiti prescritti

Riferimenti normativi: Artt. 1129 -1130-1135 c.c.

Focus: La presentazione all'assemblea del rendiconto annuale di gestione condominiale rientra tra i doveri dell'amministratore ed ha un ruolo determinante al fine della ripartizione delle spese condominiali. Spesso, però, l'assemblea è chiamata ad approvare anche i rendiconti degli anni precedenti, per i quali non c'è stata alcuna deliberazione, con richiesta di eventuali crediti già prescritti. Tale delibera potrà essere impugnata dal condòmino debitore per prescrizione del credito condominiale.

Principi generali: Il rendiconto condominiale deve essere predisposto dall'amministratore, ai sensi dell'art.1130-bis, comma 1, cod. civ., e sottoposto all'assemblea per l'approvazione annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio. L'inadempimento di tale obbligo può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione e al disconoscimento del suo compenso. L'annualità è il termine di approvazione sia per il rendiconto consuntivo che per il bilancio preventivo di spese occorrenti durante l'anno, ex art.1135 c.c. Ciò premesso, il rendiconto condominiale, riferito ad un anno di gestione, non può prescindere dai saldi della gestione precedente per consentire all'amministratore di predisporre un documento contabile allineato, privo di soluzioni di continuità, che consente di collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti, dalla cui approvazione si avranno importanti conseguenze circa i termini di prescrizione degli oneri condominiali (Cassazione sentenza n. 8521/2017). Nel silenzio della legge è la Corte di Cassazione ad aver stabilito, che ai crediti condominiali, in quanto crediti periodici, si applica la prescrizione breve, cioè quinquennale, ai sensi dell'art. 2948 c.c. n. 4, per le spese condomìniali fisse (come la pulizia o la manutenzione ordinaria), e un termine di prescrizione ordinario, cioè decennale, per le spese straordinarie ex art. 2946 c.c. (Tribunale di Roma sentenza n. 18826 del 22 settembre 2015).

Per interrompere la prescrizione l'amministratore può convocare l'assemblea per l'approvazione di un nuovo stato di riparto con il riepilogo contabile pluriennale di debiti e crediti, comprensivo di tutte le quote pregresse dovute dai condòmini. Così facendo il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell'assemblea condominiale, cosicché i saldi dovuti dai condòmini, incluse le morosità pregresse, diventano esigibili in ogni tempo. La delibera assembleare del rendiconto plurimo, una volta approvata, costituisce titolo di credito mediante il quale l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione, nei confronti del singolo condòmino, anche dei crediti condomìniali antecedenti all'ultimo anno di gestione (Cassazione sentenza n. 4489 del 25 febbraio 2014). Ma il singolo condòmino al quale sono imputati i relativi debiti impugnando la delibera, nei termini di cui all'articolo 1137, comma 3, c.c., può contestarne la legittimità in presenza di crediti prescritti.

Il caso: Sulla questione si è recentemente pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza n.8724 del 17 giugno 2020. Nel caso specifico un condòmino citava in giudizio il condomìnio chiedendo l'annullamento della delibera assembleare di approvazione di tutti i rendiconti degli anni precedenti, non regolarmente deliberati per negligenza dell'ex amministratore, compresi oneri condominiali prescritti e compensi non dovuti e/o prescritti a favore del vecchio amministratore. Il condomìnio convenuto eccepiva che la prescrizione del debito di un condòmino verso il condomìnio riguarderebbe solo la fase di riscossione del relativo credito condominiale ma non vizierebbe i bilanci e i riparti riportanti quel credito. La prescrizione di tali debiti, altresì, sarebbe decennale anche per le spese che hanno una natura ricorrente e le somme dovute al precedente amministratore sarebbero giustificate dalle numerose anticipazioni da questo effettuate nell'interesse del condomìnio.

Il giudice nell'esaminare la questione ha, perciò, dovuto tener conto della natura dei debiti condominiali e della loro prescrizione oltre che dei crediti vantati dall'amministratore per anticipazioni di somme da parte dell'ex amministratore. Secondo il giudice, contrariamente a quanto sostenuto dal condomìnio convenuto, l'eccezione di prescrizione di un debito condominiale deve essere sollevata dal condòmino interessato nel momento in cui viene approvato un rendiconto che riporta, a suo carico, il debito che si ritiene prescritto e non al momento della riscossione. Poiché l'amministratore è tenuto ad agire nei confronti del condòmino per riscuotere il credito che risulta dallo stato di riparto approvato, se, come nel caso di specie, il condomìnio mediante l'amministratore non ha agito per la riscossione del credito sin dalla data di approvazione del rendiconto è maturata la prescrizione quinquennale dei contributi aventi natura periodica; non è, invece, maturata la prescrizione per i debiti condominiali di natura diversa (in particolare in tal caso i lavori di straordinaria manutenzione) in quanto questi si prescrivono nel termine ordinario di dieci anni.

Nel caso di specie la delibera oggetto di approvazione assembleare è stata ritenuta invalida perché conteneva oneri condominiali di natura periodica che si erano prescritti in cinque anni, e, quindi, poiché con essa sono stati approvati rendiconti non veritieri perché contenenti debiti prescritti, la delibera doveva ritenersi annullabile. In quanto ai crediti vantati dal precedente amministratore, riferibili in gran parte alle anticipazioni sostenute dallo stesso nell'interesse del condomìnio, sarebbe valida la regola generale secondo cui opera la prescrizione nel termine ordinario di dieci anni per i crediti dell'amministratore per compensi ed anticipazioni. Regola che, nel caso di specie, non è stata ritenuta applicabile dal Tribunale. Quest'ultimo ha richiamato la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione secondo cui, anche in caso di rendiconto approvato con delibera non impugnata, il mero disavanzo tra uscite ed entrate non implica il riconoscimento del fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio o che questi sia, comunque, creditore del condomìnio per l'importo corrispondente ( Cassazione,sez.2 civ. sent. n.10153 del 9/5/ 2011). Considerato che il credito dell'amministratore per somme anticipate nell'interesse del condomìnio si fonda, ex art.1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condòmini, grava sull'amministratore la prova degli esborsi effettuati e l'inserimento del credito nel rendiconto non fa venir meno tale necessità ( Cassazione, sez.6-2, Ordinanza n. 20137 del 17/08/2017). Per questo motivo tali crediti sono stati ritenuti infondati in quanto l'ex amministratore non aveva dato prova di tali anticipazioni.