Recupero di morosità condominiali

Riferimenti normativi: Art.63 disp. att.c.c. - art.1129 c.c.

Focus: E' onere dell'amministratore di condomìnio attivarsi nei confronti dei morosi per recuperare il credito condominiale. Lo strumento giudiziale per eccellenza a cui l'amministratore deve ricorrere è il decreto ingiuntivo; tuttavia, può rivolgersi all'assemblea condominiale per trovare soluzioni stragiudiziali.

Principi generali: L'amministratore ha l'obbligo di agire per la riscossione forzosa dei crediti condominiali, pena la revoca giudiziale del suo mandato (art.1129 c.c.), entro il termine non derogabile di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, che può essere anche inferiore a sei mesi se ciò è previsto dal regolamento condominiale. 

Premesso ciò, la disciplina per il recupero degli oneri condominiali dei condòmini morosi è contenuta nell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che dispone: " per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi.I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condòmini". La morosità dei condòmini impone all'amministratore una fase preparatoria preliminare al decreto ingiuntivo. In questa fase egli deve tener conto dei termini di prescrizione del credito che sono di 5 anni per le spese ordinarie e di 10 anni per le spese straordinarie. Per le spese ordinarie il termine iniziale è la delibera di approvazione del rendiconto e del piano di riparto. Per le spese straordinarie il termine iniziale decorre dall'approvazione del lavoro e del piano di riparto. Se l'Amministratore fa decorrere i predetti termini è responsabile della prescrizione. Pertanto sarà suo compito interrompere il termine di prescrizione, in via stragiudiziale, inviando un sollecito al moroso, con raccomandata o pec, in cui gli intima il pagamento delle somme dovute, per poi procedere, successivamente, con decreto ingiuntivo e domanda di insinuazione al passivo, in caso di fallimento del moroso, e, in ultimo, con una causa ordinaria.

Per avviare l'azione giudiziaria e ottenere il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo l'amministratore deve presentare in giudizio il bilancio consuntivo approvato dall'assemblea condominiale ed il piano di ripartizione delle spese. Se, invece, presenta il bilancio consuntivo approvato ma senza il piano di ripartizione può ottenere un decreto ingiuntivo non esecutivo ma ordinario per il quale i tempi di attesa sono più lunghi. Il decreto ingiuntivo costituisce titolo, che ha valore per dieci anni, ma non è produttivo e proficuo finché non sia avviata la procedura esecutiva. L'amministratore, quindi, per proseguire il procedimento giudiziario, in previsione delle ulteriori spese legali, deve convocare un'assemblea ordinaria per mettere al corrente il condomìnio del fatto che pur avendo ottenuto il decreto ingiuntivo potrebbe prospettarsi l'ipotesi, in seguito alle visure effettuate, che il condòmino moroso non possieda nulla. In tal caso l'assemblea condominiale dovrà deliberare se il condomìnio intenda proseguire per ottenere l'esecutività del decreto ingiuntivo.

Comunque, nelle more dell'esecuzione del decreto ingiuntivo il condomìnio può ricorrere alla creazione di un "fondo morosi", congiuntamente al "fondo spese legali", per far fronte ai costi connessi alle azioni giudiziarie intraprese contro gli stessi morosi e al compenso dell'avvocato.La decisione di creare il detto fondo rientra nel potere discrezionale dell'assemblea e deve essere deliberata dalla stessa, all'unanimità dei partecipanti al condomìnio (Trib. di Roma sent. n. 1385711/07/2016), esclusi ovviamente i morosi che sono già colpiti dall'esecuzione del decreto ingiuntivo. L'unanimità deve evincersi nella deliberazione altrimenti la delibera è nulla. Inoltre, nel verbale deve essere specificato che il fondo è provvisorio, che la quota del moroso è ripartita tra i condòmini, salvo conguaglio, e che si sta iniziando la procedura di recupero. Ciò fa sì che, quando l'azione esecutiva esperita andrà a buon fine, queste somme dovranno essere restituite a condomìni che hanno partecipato al fondo e quest'ultimo sarà annullato (Cass.civ., sent. n.17035 dell'11/08/2016; Corte d'Appello di Brescia, sent. n.1018 del 15/06/2018; Trib.Roma sent. n.247 dell'8/01/2020).

Il fondo morosi è, in buona sostanza, un fondo cassa speciale straordinario e provvisorio per evitare di far crescere all'interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie, costituito in anticipo e finanziato dai condòmini solventi attraverso il pagamento di una rata "fuori preventivo", che ripartisce, pro quota millesimale di proprietà (art.1123, comma 1, c.c.), i contributi condominiali di chi non paga e consente all'amministratore di garantirgli la liquidità sufficiente per gestire l'attività del condomìnio e ottemperare alle attività di recupero delle spese nei confronti dei condòmini morosi.Tale fondo ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito, e non si può deliberare che i versamenti si propagano per più gestioni. Esso, dunque, consiste in un prestito richiesto dal condomìnio ai virtuosi, la cui costituzione è fonte di contrasti in dottrina e in giurisprudenza, in quanto il legislatore non ha disciplinato la possibilità dell'assemblea di istituire un fondo morosi. È noto, infatti, che il legislatore, all'art. 1135 n. 4 c.c., ha previsto la possibilità di costituire un fondo speciale soltanto per la realizzazione di opere manutentive straordinarie o innovative, e, pertanto, vincolato per quanto attiene alla sua utilizzazione da parte dell'amministratore. 

In buona sostanza, per fronteggiare l'eventuale scarsa liquidità causata dalla mancata corresponsione delle quote da parte dei condòmini morosi, l'amministratore può proporre, in sede di approvazione del bilancio preventivo, la costituzione di un apposito fondo cassa. Per completezza espositiva, si evidenzia che, a norma dell'art.63 disp. att. c.c., sussiste la responsabilità solidale al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, di chi subentra nei diritti di un condòmino, fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (Cass. sent. n.1847 del 25/01/2018). Inoltre, come previsto dal precitato art.63 bis disp. att. c.c., in via di autotutela, l'amministratore << in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato>>.