Plusvalenza da cessione immobiliare e sua tassazione

Inquadramento normativo:  D.P.R.n.917/86 ( T.U.I.R.) – Artt. 67 e 68 - disciplinano la plusvalenza da cessione di immobili. D.L.n.223/2006: modificando l'art. 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86, ha ampliato i casi di plusvalenza anche alle donazioni di immobili, prima esclusi da tassazione.

Focus: Da un punto di vista fiscale la plusvalenza rappresenta il guadagno che il proprietario ottiene vendendo un immobile ad un prezzo maggiore di quello di acquisto.Il nostro sistema tributario prevede, per il soggetto che la realizza, la tassazione delle plusvalenze da cessione derivanti da immobili venduti entro cinque anni dall'acquisto. Soltanto in questi casi viene considerata operazione speculativa, effettuata al solo scopo di arricchire il soggetto cedente. Fondamenti della plusvalenza da vendita immobiliare ex art. 67 del D.P.R. n. 917/86. Soggetti nei confronti dei quali si applica la norma in commento: Persone fisiche. Enti non commerciali. Soggetti non residenti.

Tipologie di cessione e requisiti richiesti affinché sussista plusvalenza tassabile:1) l'immobile deve essere stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società; 2) la cessione deve essere avvenuta prima di cinque anni dal momento dell'acquisto o della costruzione; 3) nel caso si tratti di unità immobiliari urbane, esse non devono essere state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. 

-Cessione di fabbricati in costruzione: l'Amministrazione Finanziaria, con R.M. 231/E/2008, ha precisato che in caso di fabbricati in costruzione, il periodo quinquennale, agli effetti del citato art. 67, decorre dal momento in cui l'immobile è stato realizzato.Tale momento coincide con quello in cui l'immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.

-Cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione: il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Per effetto delle modifiche introdotte dal citato D.L.n.223/2006, la plusvalenza realizzata a seguito della cessione a titolo oneroso di un immobile ricevuto per donazione è imponibile se il donante lo aveva a sua volta acquistato da non più di cinque anni. In questa ipotesi, ai fini della determinazione della plusvalenza, si assume come prezzo di acquisto (o costo di costruzione) quello sostenuto dal donante.

- Cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione: le plusvalenze realizzate da tale cessione sono tassabili in ognicaso ai sensi dell'art 67, lettera b), T.U.I.R. 

Requisito temporale fissato dal legislatore per stabilire il fine speculativo della vendita: la plusvalenza si realizza quando tra l'acquisto e la rivendita siano decorsi meno di cinque anni. 

Esonero da tassazione di plusvalenza: cessione dell'abitazione principale. Non trova applicazione il criterio temporale di cinque anni, e, quindi, non è da assoggettare a tassazione la cessione del fabbricato avvenuta prima del decorso del quinquennio dall'acquisto nel caso in cui l'abitazione, per la maggior parte del periodo tra l'acquisto e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale da parte del proprietario o dei suoi familiari (per familiare si intende anche il coniuge separato fino a che non interviene la sentenza di divorzio). La condizione deve essere rispettata per la "maggior parte del periodo tra l'acquisto e la vendita": quando, ad esempio, l'immobile risulta posseduto da tre anni ed è stato adibito ad abitazione principale per due anni (R.M. 213/E/2007). L'effettiva utilizzazione dell'immobile ad abitazione principale potrà essere dimostrata, a prescindere dall'iscrizione anagrafica, attraverso l'esibizione delle utenze e la domiciliazione di c/c bancari. I proventi da plusvalenza da cessione di immobili sono inclusi, per il venditore, tra i redditi diversi (art.67, comma 1 lett.b, T.U.I.R. ), solo nel caso in cui essi non siano conseguiti nell'esercizio di arti o professioni o nell'esercizio di impresa commerciale (in tal caso sarebbero attratti nel reddito d'impresa). Si determina la tassazione dei suddetti proventi attraverso la differenza tra il valore dell'immobile al momento dell'acquisto, o il costo di costruzione, e quello al momento della vendita. Ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, possono essere detratte dal prezzo di vendita le spese di acquisto, quali quelle notarili e di registrazione del rogito (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l'Iva) e le spese incrementative sostenute dopo l'acquisto e prima della cessione, cioè le somme pagate per manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia. 

Tassazione: Irpef o imposta sostitutiva?  Per quanto attiene all'aliquota fiscale, il contribuente può optare per due tipi tassazione: Tassazione ordinaria – la plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili Irpef. In tal caso, deve essere riportata in dichiarazione dei redditi e tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito. Tassazione separata - L.23/12/2005, n. 266 (e succ. modifiche) - art.1 - prevede che, su richiesta della parte cedente resa al notaio, al momento della stipula del contratto di vendita di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, in deroga alla disciplina di cui all'art. 67 sulle plusvalenze realizzate, si applica un'imposta del 20% sostitutiva dell'imposta sul reddito. Sarà il notaio stesso che incasserà l'imposta sostitutiva a versarla all'Erario e le plusvalenze in tal modo tassate non dovranno essere riportate in dichiarazione dei redditi. Tale opzione rappresenta un duplice vantaggio per il contribuente, che oltre a conseguire l'applicazione dell'aliquota "secca" del 20%, in luogo dell'aliquota Irpef, è esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni.

Accertamento sulle plusvalenze: Come premesso la plusvalenza rappresenta un reddito imponibile Irpef che, se non si è scelta la tassazione separata, deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi ed è, perciò, oggetto di accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate. Sulla legittimità degli accertamenti induttivi in materia (Cass. Ordinanze nn. 1714 del 24/1/18; 7014 del 21/3/2018; 12897 del 24/5/18) si registra una copiosa giurisprudenza. Per valutare, quindi, se un atto di accertamento è legittimo o prescritto è importante tener conto dei termini di prescrizione dell'accertamento che decorrono dalla data di presentazione della dichiarazione dei redditi o I.V.A da parte del contribuente. Ai fini del calcolo dei termini di prescrizione dell'accertamento è necessario tenere in considerazione i seguenti termini: In caso di corretta presentazione della dichiarazione dei redditi o Iva da parte del contribuente, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione. In caso di dichiarazione omessa o nulla da parte del contribuente, entro il 31 dicembre del settimo anno successivo rispetto a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione. In ultima analisi, appare rilevante menzionare la decisione della Suprema Corte, n.13071 del 2415/2017, secondo la quale si crea, comunque, materia imponibile in capo al cedente quando, relativamente a beni pervenuti al contribuente a seguito di successione mortis causa, tra il momento dell'acquisto e quello dell'alienazione sono state compiute attività e operazioni intesi ad aumentare il valore dei beni.