Nel leasing immobiliare chi deve pagare le spese condominiali: il proprietario o l’utilizzatore?

 Riferimenti normativi: Art.1 L.n.208/2015 - art.1 L.n.124/2017

Focus: Il leasing di immobili siti in condomìnio comporta tanti interrogativi relativi al ruolo che riveste l'utilizzatore dell'immobile nei rapporti con il condomìnio, al fine di individuare i soggetti tenuti a pagare le spese condominiali. L'utilizzatore dell'immobile concesso in leasing è il titolare di un diritto personale di godimento sul bene al pari del conduttore.

Principi generali: Con l'art.1, comma 76, legge n. 208 del 28/12/2015 (c.d. legge di stabilità 2016),il legislatore ha introdotto la "locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale" ed ha previsto la possibilità per la banca o l'intermediario finanziario concedente di acquistare o far costruire da terzi fornitori beni immobili e mobili, su scelta ed indicazione del cliente-utilizzatore. Ciò al fine di consentire a quest'ultimo di usarli corrispondendo il canone periodico di leasing, con facoltà di acquisto della proprietà al prezzo prestabilito nel contratto e con l'assunzione di tutti i rischi connessi, compreso il perimento dello stesso bene. Tale disposizione è stata reiterata con l'art.1, comma 136, della legge n.124 del 04/08/2017, che ha, altresì, disciplinato i casi di risoluzione del contratto. Pertanto, con il contratto di leasing abitativo è stato concesso a coloro che intendono acquistare la prima casa il beneficio di affittare un immobile pagando un canone periodico in denaro, in cambio dell'utilizzo dello stesso, per scegliere alla scadenza del contratto di restituirlo al proprietario o di acquistarlo pagando il prezzo di riscatto prestabilito durante le trattative negoziali. Nel leasing immobiliare il trasferimento della proprietà non avviene alla stipula del contratto, come nel mutuo, bensì dopo il pagamento della maxi rata e con il conseguente atto di compravendita. Le due fasi del contratto di leasing sono perciò due momenti distinti e differiti nel tempo. Tale contratto è conosciuto come la formula di "affitto con riscatto". Infatti, può essere definito come un contratto di locazione con riscatto dell'immobile. La differenza con il più tradizionale affitto è che le parti del contratto sono la banca e il richiedente.

Quindi, al contratto di leasing immobiliare si applica la disciplina delle locazioni poiché, fino all'acquisto definitivo del bene da parte dell'utilizzatore, si è in presenza di due soggetti distinti, cioè di un locatore (concedente) e di un locatario (utilizzatore). Di conseguenza, nel caso in cui nell'edificio vi siano unità immobiliari concesse in leasing, l'amministratore di condomìnio non può convocare in assemblea il soggetto utilizzatore ma il proprietario dell'immobile in quanto titolare di diritto reale sull'unità immobiliare. Inoltre, in caso di morosità nel pagamento degli oneri condominiali è esclusa un'azione diretta del condomìnio verso l'utilizzatore ma è necessario agire verso il proprietario dell'immobile. L'amministratore di condomìnio, per la riscossione coattiva delle quote, deve, quindi, richiedere l'emissione del decreto ingiuntivo nei confronti della banca o dell'intermediario, cioè del locatore finanziario proprietario e non dell'utilizzatore. Spetterà, eventualmente, al proprietario-locatore finanziario rivalersi sull'utilizzatore. Sulla tematica si è pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza n.32/2022, pubblicata il 4.1.2022. Con atto di citazione un condòmino ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, emesso dal Tribunale in favore del Condomìnio, con il quale gli era stato ingiunto di pagare in favore di quest'ultimo la somma di euro 17.020,42, oltre interessi legali e spese del procedimento. Il condòmino ha eccepito la nullità, inefficacia ed illegittimità sia del decreto ingiuntivo opposto che delle delibere condominiali su cui si fondava il credito azionato dal condominio in via monitoria, in quanto utilizzatore dell'immobile e non proprietario, in virtù di contratto di leasing finanziario stipulato con la società proprietaria dell'immobile. Ha avanzato, altresì, domanda riconvenzionale diretta all'accertamento del risarcimento del danno per l'azione temeraria intrapresa dal condomìnio. Il Condominio, costituitosi i giudizio, ha chiesto il rigetto delle domande della parte avversa ed ha presentato istanza per la chiamata in causa della società di leasing stante l'incertezza della qualità di proprietario/utilizzatore dell'immobile da parte del condòmino, Ciò in quanto l'utilizzatore non aveva comunicato all'amministratore di condominio la sua qualità, né aveva dato prova documentale di essere l'utilizzatore al momento della emissione del decreto ingiuntivo opposto.

Rigettata l'istanza di chiamata della società di leasing, il Tribunale ha accolto l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dall'opponente del decreto ingiuntivo ed ha revocato il provvedimento in quanto emesso nei confronti di soggetto non legittimato, risultato mero utilizzatore dell'immobile sito nel condominio in virtù di contratto di leasing finanziario contratto con la società proprietaria dell'immobile. In particolare, è stato richiamato l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile sez. II, 24/06/2008, n.17201; Cass. sez. 2, sentenza n. 17619 del 2007; Cass. sez. 2, sentenza n. 17039 del 03/08/2007), in materia di condominio, secondo cui tutti i rapporti interni, reali o obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione - trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva - intercorrono tra i soli condomini e non possono coinvolgere terzi. Tale regola trova applicazione, in particolare, per i crediti derivanti dalle spese fatte per la gestione dei beni di proprietà comune che, dal lato passivo, sono a carico esclusivamente dei singoli condòmini e non nei confronti del conduttore (al quale va equiparato l'utilizzatore dell'immobile) o comunque di chi occupa l'appartamento senza esserne il proprietario, non sussistendo nei suoi confronti azione diretta. Infatti, tenuti a contribuire alle spese comuni, anche dopo l'entrata in vigore della legge sul c.d. equo canone, sono esclusivamente i proprietari delle varie porzioni di piano di un edificio, pur se locate, salvo il diritto ad esserne rimborsati (in parte) dai conduttori. Tra questi ultimi e il condominio, pertanto, non si instaura alcun rapporto, che legittimi l'esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell'altro (v., ancora, Cass. 12 gennaio 1994 n. 246, 3 febbraio 1994 n. 1104, 13 gennaio 1995 n. 1995). Inoltre, sempre per consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, "in materia condominiale non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto, strumentale ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino. Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino" (cfr. Cass. 17039/2007, precedente Cass. 5035/2002).