Inquilini morosi e sfratto per morosità in stato di emergenza

Riferimenti normativi: D.P.C.M. 11.3.2020 - Artt. 65-91-95 del D.L.n.18 del 17 marzo 2020 (cd. Decreto Cura Italia) - art.1175 codice civile.

Focus: L'emergenza da Coronavirus, a causa della sospensione degli sfratti disposta dal Decreto Cura Italia fino al 30 giugno 2020, ha avuto ripercussioni economiche negative sui locatori.Questi ultimi, infatti, non hanno riscosso o hanno subito ritardi nella riscossione dei canoni di locazione dei contratti stipulati già in corso di esecuzione all'inizio della pandemia.Di quali strumenti di tutela possono avvalersi i proprietari in caso di morosità del conduttore?

Principi generali: L'art. 1175 codice civile impone a tutte le parti di comportarsi secondo le regole della correttezza e l'art.1375 del codice civile ribadisce che ogni contratto deve essere eseguito secondo buona fede. Tali principi vanno rispettati nei rapporti economici tra le parti compreso il contratto di locazione. Alla luce di ciò, è noto che il conduttore non può sospendere il pagamento del canone per nessuna ragione, salvo il caso in cui l'immobile sia materialmente inutilizzabile (es. allagato o dichiarato inagibile). Quindi, se, nonostante l'emergenza, l'immobile è in condizioni tali da poter essere utilizzato ed è nella disponibilità del conduttore, che non ha interesse a liberarsi dal vincolo contrattuale, quest'ultimo è tenuto a corrispondere il canone al locatore poiché il contratto di locazione stipulato tra le parti non è venuto meno. Se, però, nonostante la disponibilità dell'immobile, il conduttore non abbia potuto realizzare, per causa estranea, lo scopo perseguito con la stipulazione del contratto, lo stesso potrà avvalersi della sospensione del pagamento dei canoni di locazione per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni disposte dai decreti emergenziali (art.62, comma 1, Decreto Cura Italia n.18/2020). 

La sospensione dei canoni non può, comunque, essere frutto di una decisione unilaterale del conduttore il quale, invece, è tenuto a farne motivata richiesta formale al proprietario al fine di impedire che questi promuova un procedimento di sfratto per morosità. In ogni caso, sia in ambito di locazioni commerciali che di locazioni ad uso personale sarebbe, comunque, applicabile il recesso per gravi motivi previsto dall'art. 27, ultimo comma, della Legge sull'equo canone n.392/1978, come rimedio specifico a situazioni di difficoltà del conduttore alla prosecuzione del contratto di locazione, esercitabile mediante comunicazione scritta con preavviso di sei mesi. In tal caso è essenziale, però, dimostrare che l'emergenza Covid-19 ha creato al conduttore un danno economico-finanziario che non rende più sostenibile il pagamento del canone di locazione o l'utilizzo dell'immobile.

Oltre alla risoluzione del contratto il conduttore può richiedere al locatore di posticipare il pagamento dei canoni e il proprietario può concordare con l'inquilino un piano di rientro del debito. Infatti, l'articolo 91 del già citato decreto legge n.18/2020 ha disposto che il conduttore impossibilitato ad adempiere correttamente alle scadenze di pagamento dei canoni, a causa dell'emergenza temporanea da Covid-19, può sospendere i pagamenti o ritardarli fino a quando l'emergenza non sarà rientrata, senza con ciò incorrere in alcuna responsabilità o decadenza del contratto e senza applicazione di interessi moratori. Per evitare l'incremento di contenzioso tra inquilini e proprietari con conseguente sfratto, le parti possono decidere di modificare il contratto, anche solo per un periodo limitato, affinché sia equo e sostenibile per entrambe, attraverso la rinegoziazione del canone di locazione. 

L'Agenzia delle Entrate ha precisato, con un comunicato stampa del 3 luglio 2020, che, a partire dalla stessa data, la comunicazione della rinegoziazione del canone di locazione, sia in diminuzione che in aumento, si potrà effettuare online da casa utilizzando anche il modello RLI oltre che tramite il modello 69, da presentare su carta o via pec. Queste modalità semplificate, però, ha spiegato il comunicato delle Entrate, sono previste in via transitoria, tant'è che non saranno più possibili dal 1°settembre 2020, data dalla quale si potrà comunicare la rinegoziazione del canone all'Agenzia utilizzando solo il modello RLI. La registrazione dell'accordo che dispone esclusivamente la riduzione del canone di locazione, formalizzato con scrittura privata non autenticata, è volontaria e non obbligatoria. Se si opta per la registrazione non si dovrà pagare l'imposta di registro né l'imposta di bollo in caso di rinegoziazione del canone in diminuzione. Queste due esenzioni spettano anche se le parti concordano la riduzione solo per un periodo di durata del contratto (ad esempio, un anno). Non si applicano, invece, se, successivamente alla registrazione della riduzione del canone << per l'intera durata contrattuale >>, il canone viene riportato al << valore inizialmente pattuito, in quanto la citata norma agevolativa trova applicazione esclusivamente per l'accordo di riduzione >>.

Premesso ciò, se non si raggiunge un accordo tra le parti, il proprietario, dopo il primo sollecito scritto, è legittimato ad avviare la procedura di sfratto per morosità dinanzi al giudice del Tribunale ordinario civile. La procedura comprende l'intimazione di convalida esecutiva dello sfratto, al fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione, e la richiesta di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, con l'ordine di pagamento dei canoni insoluti e di quelli che scadranno fino al momento del rilascio dell'immobile, oltre alle spese per l'esecuzione. La procedura di sfratto può essere avviata, dopo venti giorni dal termine indicato nel contratto per il versamento del canone mensile (generalmente i primi cinque giorni del mese), se il conduttore non paga anche una sola rata mensile (L.n.431/1998) in caso di immobile adibito ad uso residenziale. In caso di locazione commerciale può essere intimato lo sfratto per morosità se l'affittuario paga anche un canone mensile di minore importo oppure paga 2/3 della somma pattuita, a meno che questa non sia prevista nel contratto di locazione. Lo sfratto può, altresì, essere richiesto dal locatore nel caso in cui il conduttore non sia in regola con gli oneri accessori (luce, gas, acqua ) se l'importo di questi supera l'equivalente di due mensilità. Se il conduttore paga solo parzialmente il canone pattuito si configura pur sempre una morosità ma lo sfratto potrà essere evitato se l'inquilino, chiamato in giudizio, prova la buona volontà di pagare nonostante abbia la difficoltà di corrispondere la cifra totale. Infatti, in tal caso, il giudice potrebbe concedergli un termine di ulteriori 60 - 90 giorni per integrare il pagamento e non essere sfrattato.