Locazione commerciale: disdetta del contratto da parte del locatore

Riferimenti normativi:Art. 28, comma 1, L.n.392/1978

Focus: Il contratto di locazione commerciale si rinnova automaticamente alla scadenza ma il locatore ha la facoltà di disdirlo dandone comunicazione al conduttorealmeno dodici mesi prima della scadenza. La disdetta del contratto di locazione commerciale può essere revocata ma se dopo la comunicazione il locatore tollera la presenza del conduttore nell'immobile significa che ha revocato la disdetta? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Marsala con la sentenza n. 4 del 9 gennaio 2024.

Principi generali: l'art. 28 , comma 1, L.n.392/1978 prevede che il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, a meno che non sopravvenga disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.

Nel caso di specie un immobile era stato concesso in locazione per uso commerciale con un contratto che prevedeva una durata di 4 anni, sebbene la durata minima normativamente prevista per tale tipo di contratto sia di almeno 6 anni più 6 (Artt. 28, comma 1, L.n.392/1978). Il locatore, nel termine coincidente con la prima scadenza contrattuale, ha comunicato al conduttore la disdetta del contratto in materia commerciale.

Il conduttore non si è opposto alla disdetta del contratto ma ha continuato ad occupare l'immobile senza versare alcuna somma a titolo di indennità di occupazione. Pertanto, sia il locatore che, successivamente, le nipoti eredi dello stesso hanno chiesto più volte la restituzione dell'immobile e il pagamento delle mensilità per l'occupazione senza titolo del bene. A tale richiesta il conduttore non ha ottemperato e, quindi, veniva citato in giudizio dalle locatrici al fine di ottenere il rilascio dell'immobile abusivamente occupato ed il risarcimento del danno causato dall'illecita occupazione. Il conduttore, costituitosi in giudizio, ha eccepito l'inammissibilità del ricorso in quanto, a seguito della disdetta del contratto di locazione valido, le ricorrenti avrebbero dovuto promuovere l'azione di intimazione e/o licenza per finita locazione; invece hanno continuato a percepire regolarmente i canoni di locazione manifestando, in tal modo, una volontà incompatibile con l'interruzione del rapporto di locazione, per cui il contratto doveva intendersi prorogato tacitamente di 6 anni in 6 anni. Ha contestato, inoltre, la domanda di risarcimento del danno da occupazione illegittima poichè aveva sempre regolarmente corrisposto i canoni di locazione contrattualmente convenuti e, in subordine, ha chiesto il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento, di cui all'art. 34 L. 392/78, pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Il Tribunale, richiamando giurisprudenza della Cassazione, ha ritenuto che la comunicazione di disdetta è espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione (Cass. sent. n.12607/2018), rinnovazione che non si può desumere dal solo fatto della permanenza del conduttore dell'immobile oltre la scadenza del termine (contrattuale o legale), e ciò anche nel caso in cui il locatore abbia accettato i canoni per il periodo successivo alla scadenza. Si può concretizzare la rinnovazione tacita del contratto dopo la disdetta solo se, successivamente alla scadenza, dal comportamento delle parti si può desumere la loro inequivoca volontà, contraria a quella manifestata in precedenza, di mantenere in vita il rapporto locativo (Cass. 22234/2014; Cass. 10963/2010; Cass. 708/2021).
Infatti, è necessaria una inequivoca manifestazione di volontà negoziale bilaterale perché il rapporto si possa intendere ripristinato o proseguito, volontà che sia stata manifestata o attraverso un negozio formale, nel quale le parti danno atto che la disdetta deve intendersi priva di effetti, oppure attraverso comportamenti significativi di natura negoziale implicanti la concorde volontà delle parti di determinare quello stesso effetto (Cass. 10542/2014, Cass. 10963/2010 e Cass. 8729/2011). Nel caso in esame non risultava né è stato specificamente dedotto o allegato che le parti siano giunte ad un rinnovato accordo formale con cui le stesse si danno atto reciprocamente che la disdetta già espressa dalla locatrice doveva intendersi priva di effetti, né risultava un comportamento delle parti tale da escludere il venir meno consensuale della efficacia disdetta. Pertanto, poiché la persistente detenzione dell'immobile in epoca successiva alla scadenza della locazione non era più sorretta dall'originario vincolo negoziale, il Tribunale ha condannato il conduttore al rilascio dell'immobile, oggetto del contratto di locazione, in favore delle ricorrenti ed a corrispondere alla stesse il canone contrattualmente convenuto.