Se abilitabilità manca, acquirente bene può ottenere un risarcimento: SC precisa tempi e modalità

Nel caso sottoposto all´attenzione dei Giudici di legittimità, la ricorrente aveva acquistato un immobile da una ditta di costruzioni. E´ accaduto che tale immobile era affetto da vizi e risultava privo della prescritta agibilità; agibilità, questa, che tra l´altro non era stata rilasciata in quanto il suddetto immobile era stato realizzato dalla ditta difformemente dal progetto presentato dalla stessa per il rilascio del permesso di costruire.

In virtù di tale situazione, pertanto, la ricorrente chiedeva la condanna della ditta al risarcimento I) del danno per la mancanza delle condizioni per ottenere la licenza di abitabilità; II) del danno per i difetti dell´immobile.

Si costituiva la ditta di costruzioni la quale affermava, innanzitutto, che la questione rientrava nell´ambito di applicazione dell´art. 1494 c.c., a norma del quale il venditore è tenuto a risarcire il compratore per il pregiudizio da questo subito derivante dalla consegna di un bene affetto da vizi e per i danni derivanti da tali vizi e dell´art. 1495 c.c., secondo cui tale azione di risarcimento danni si prescrive entro un un anno dalla consegna. La ditta, poi, eccepiva che nel caso di specie era intervenuta la prescrizione dell´azione in quanto, a suo dire, il termine di cui all´art. 1495 c.c. era ampiamente decorso.

Malgrado tale eccezione, la ricorrente otteneva, in primo grado, una sentenza a sé favorevole. Avverso tale sentenza, però, la ditta convenuta presentava appello. La Corte territoriale adita riformava la sentenza di primo grado e rigettava la domanda della ricorrente, ritenendo prescritta l´azione anche in riferimento ai vizi incidenti sul rilascio dell´agibilità. La ricorrente, contro la sentenza d´appello, proponeva ricorso di cassazione.

I giudici di legittimità, nella questione in esame, innanzitutto, hanno ripreso l´iter-logico giuridico seguito dalla sentenza di primo grado, confermando che, nel caso di specie, bisogna scindere le due domande di risarcimento danni: ossia quella per inesistenza della licenza di abitabilità e quella per i vizi dell´immobile. Con riferimento alla domanda di risarcimento danni per vizi dell´immobile, trova applicazione la disciplina di cui agli artt. 1494 e 1495 c.c. e quindi anche il termine annuale di prescrizione. Con riferimento alla domanda di risarcimento danni per inesistenza della licenza di abitabilità, invece, la disciplina applicabile è quella dettata dal combinato disposto degli artt. 1453 e 1477 c.c. Ma vediamo perché.

La norma contenuta nell´art. 1477 c.c. prevede, al comma 3, che il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all´uso della cosa venduta e ciò al fine di consentire all´acquirente il pieno godimento del bene venduto in relazione alla destinazione d´uso del bene stesso. Con riguardo ad un immobile ad uso abitativo tra tali titoli da consegnare al compratore, rientra sicuramente la licenza di abitabilità. E´ evidente che dal tenore della predetta norma la consegna di questi titoli costituisce un obbligo per il venditore, con l´ovvia conseguenza che la sua omissione integra inadempimento contrattuale ai sensi dell´art. 1453 c.c. e consente al compratore, a sua scelta, di chiederne l´adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. In questi casi, l´azione di risarcimento danni, non si prescrive nel termine annuale di cui all´art. 1495 c.c., bensì in quello decennale.

Tornando al caso di specie, risulta evidente che la Suprema Corte, nella sua decisione, ha seguito proprio questo ragionamento. Infatti, la Corte di Cassazione, confermando quanto già statuito da un suo precedente orientamento, secondo cui la consegna della licenza di abitabilità dell´immobile da adibire ad abitazione costituisce un´obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell´art. 1477 c.c.(cfr. Cass. 11 ottobre 2013, n. 23157), ha affermato che la vendita di un immobile priva di licenza di abitabilità addirittura costituisce una vendita di cosa diversa da quella prevista contrattualmente (cfr. Cass 8 febbraio 2016, n. 24386) con l´ovvia conseguenza che "il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l´adempimento dello stesso qualora abbia interesse all´acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni". Alla luce di tali considerazioni, pertanto, i Giudici di legittimità hanno accolto il ricorso, ritenendo non applicabile il termine breve di prescrizione e hanno cassato la sentenza d´appello con rinvio.

Rosalba Sblendorio, autrice di questo articolo, si è laureata presso l´Università degli Studi di Bari nell´anno 2001 e ha conseguito
l´abilitazione alla professione di avvocato nell´anno 2004. E´ iscritta all´Ordine degli Avvocati di Bari. Ha già pubblicato su questo sito i seguenti articoli: "Associazione pesca sportiva, SC chiarisce quando ha legittimazione attiva in giudizi a tutela ambiente", http://www.avvocatirandogurrieri.it/Associazione-di-pesca-sportiva-il-no-della-Cassazione-alla-legittimazione-attiva-nei-giudizi.htm;