Le controversie in materia di locazione e il rito speciale alla luce della recente giurisprudenza

Inquadramento normativo: Art. 447 bis c.p.c.

Le controversie in materia di locazione e comodato di immobili e il rito speciale del lavoro: Le controversie in materia di locazione e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto di aziende seguono il rito del lavoro.

La competenza per materia del Tribunale e valore della causa: Il rapporto inerente il godimento dell'immobile viene assunto come criterio per individuare la specifica competenza ratione materiae del Tribunale. Ne discende una deroga al criterio dettato dall'art. 7, comma 1 , c.p.c., «secondo cui il giudice di pace è competente per le cause relative a beni mobili di valore non superiore a cinquemila euro, quando dalla legge non sono attribuite alla competenza di altro giudice». In buona sostanza, ove sia fatta valere una pretesa risarcitoria concernente un rapporto di locazione o di comodato immobiliare, oppure un affitto di azienda (art. 441 bis c.p.c.), la relativa causa non sarà di competenza del giudice di pace. In tali casi sussiste la competenza per materia del Tribunale. Detta competenza, infatti, si estende a tutte le controversie nascenti dal rapporto locativo (v. Cass. nn. 15363/2013; 2143/2006; 2471/2002; 10884/2003; 10300/2004; 12910/2004, richiamate da Cass. civ., n. 28041/2019), concernenti:

• l'esistenza, la validità e l'efficacia del contratto di locazione;

• l'adempimento o l'inadempimento delle obbligazioni scaturenti dal medesimo (Cass. n. 14594/2012, richiamata da Giudice di pace Ivrea, sentenza 6 maggio 2015), ossia aventi ad oggetto il pagamento di canoni o altre obbligazioni pecuniarie anche per importo non eccedente il limite di valore della competenza del giudice di pace (v. Cass. nn. 15363/2013; 2143/2006; 2471/2002; 10884/2003; 10300/2004; 12910/2004, richiamate da Cass. civ., n. 28041/2019).

La nullità della deroga alla competenza: «La competenza per territorio nelle cause in materia di affitto di azienda (come in quelle in materia di locazione e comodato immobiliare, ndr) è da ritenere una competenza inderogabile; inderogabilità che trova il proprio fondamento nell'art. 447 bis c.p.c. che sancisce la nullità delle clausole derogative della competenza in dette cause» (Cass, nn. 4873/2005, 15110/2007, richiamate da Cass. civ., n. 1237/2016).

Il rito speciale e l'opposizione a decreto ingiuntivo in materia di locazione: L'opposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione è soggetta al rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c. Ne consegue che essa va proposta con ricorso, «sicché, ove promossa erroneamente con citazione, questa può produrre gli effetti del ricorso solo se sia depositata in cancelleria entro il termine previsto dall'art. 641 c.p.c., non essendo sufficiente che, entro tale data, sia stata notificata alla controparte» (Cass. Sez. Un. nn. 22848/2013; Cass. nn. 10643/2014; 14401/2014; 27343/2016, richiamate da Tribunale Roma, sentenza 20 novembre 2019). 

Il rito speciale e le controversie in materia di locazione: Nel caso in cui una controversia in materia di locazione sia stata trattata, in primo grado, erroneamente con rito ordinario, anziché con quello speciale del lavoro, «le forme del rito ordinario debbono essere seguite anche per la proposizione dell'appello, che, dunque, va proposto con citazione a udienza fissa.Se, invece, la controversia sia stata trattata con il rito speciale anziché con quello ordinario, la proposizione dell'appello segue le forme della cognizione speciale». E ciò in ossequio al principio della ultrattività del rito e in considerazione del fatto che il mutamento del rito con cui il processo è erroneamente iniziato compete esclusivamente al giudice (Cass. nn. 682/2005; 15897/2014, richiamate da Cass. civ., n. 20705/2018).

Decorrenza del termine di impugnazione nei giudizi concernenti le controversie in materia di locazione: Nei giudizi concernenti le controversie in materie di locazione è prevista la lettura in udienza del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. Detta lettura «equivale a pubblicazione della sentenza, con esonero della comunicazione di cancelleria, analogamente a quanto previsto dall'art. 281 sexies c.p.c., comma 2 [...]». «Consegue che il "dies a quo" di decorrenza del termine cd. lungo di decadenza per la proposizione della impugnazione, con riferimento alla pubblicazione della sentenza, deve essere individuato alla stessa data della udienza in cui è stato definito il giudizio, dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, con conseguente conoscenza legale del provvedimento, per le parti presenti o che avrebbero dovuto comparire alla udienza» (Cass. civ., n. 14724/2018).