L'ipoteca, scheda pratica: disciplina, tipologie e casistica

Inquadramento normativo: Artt. 2808 codice civile.; 2817 codice civile, 2818 codice civile; 2821 codice civile, 2828 codice civile; 2847 codice civile; 2852; 2872 codice civile , 2884 codice civile; Art. 77 D.p.r. n. 602/1973.

L'ipoteca: L'ipoteca è una forma di garanzia del credito che viene costituita su beni immobili del debitore o di un terzo attraverso l'iscrizione nei registri immobiliari. In buona sostanza con l'ipoteca, si attribuisce al creditore il diritto:

• di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni oggetto di tale garanzia;
• di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

Tipi di ipoteca: L'ipoteca può essere legale, volontaria o giudiziale. È legale quando il titolo per la sua costituzione discende direttamente dalla legge. Ad esempio «hanno ipoteca legale»:

• il venditore sugli immobili venduti;
• «i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sugli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo»;
• «lo Stato sui beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale del codice di procedura pena».

È volontaria quando il titolo per la sua costituzione discende dalla volontà delle parti,«anche mediante dichiarazione unilaterale. La concessione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità. Non può essere concessa per testamento».

È giudiziale quando il titolo per la sua costituzione discende dalla condanna giudiziale del debitore «al pagamento di una somma o all'adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente». 

Durata effetto dell'iscrizione ipotecaria: L'iscrizione ipotecaria ha effetto per vent'anni. Se, nell'arco di questi anni, il credito non è stato estinto, allora il creditore può rinnovare l'iscrizione prima che scada il termine in questione. Qualora il creditore non provveda a rinnovare entro la scadenza, la nuova iscrizione sarà valida, ma avrà effetto a decorrere non più dalla prima data, ma dall'ultima.

Tipi di credito da garantire a mezzo ipoteca: Nel nostro ordinamento vige «il principio secondo cui il titolo (necessario per la costituzione dell'ipoteca, n.d.r.) deve essere sufficiente ed adeguato a dare contezza dell'esistenza ed individuabilità del credito garantito». Questo sta a significare che un'ipoteca può essere costituita in virtù di crediti attuali. Unica eccezione a tale principio si ha con riguardo:

• ai crediti condizionali od ai crediti che possano eventualmente nascere in dipendenza di un rapporto;
• a un credito riconosciuto come già esistente dal soggetto che costituisce l'ipoteca. In tali casi sarà il giudice del merito ad apprezzare l'esistenza e l'individuabilità del credito (cfr. Cass. civ., n. 686/1975, richiamata da Cass. civ., n. 3221/2015).

Estinzione dell'obbligazione e cancellazione dell'ipoteca: Qualora sia stato estinto il debito, il debitore può chiedere all'autorità giudiziaria che sia disposta la cancellazione dell'ipoteca. La cancellazione viene eseguita dal conservatore dei registri immobiliari, al quale va esibito il provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti.

Contratto preliminare e immobile gravato da ipoteca: Se un immobile su cui grava l'ipoteca è oggetto di un contratto preliminare di vendita, il promissario acquirente ha dritto a chiedere al venditore che si attivi per la cancellazione di tale trascrizione pregiudizievole. 

La mancata cancellazione da parte del promittente venditore non impedisce «a che il promissario acquirente possa ottenere l'esecuzione specifica e [...] chiedere al giudice che nella sentenza sostitutiva del contratto non concluso siano fissate condizioni e modalità di versamento idoneo ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli, anche subordinando il pagamento del residuo prezzo all'estinzione, da parte del promittente alienante, dell'ipoteca» (Cass. nn. 8143/2004, 3176/2011, richiamata da Corte d'Appello Venezia sentenza del 6 aprile 2017).

Riduzione dell'ipoteca:«La riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma per la quale è stata presa l'iscrizione o restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni. Questa restrizione può aver luogo anche se l'ipoteca ha per oggetto un solo bene, qualora questo abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere».

Focus:«La riduzione è analoga a una cancellazione parziale e si esegue con un'annotazione a margine dell'iscrizione» (Cass. civ., n. 14177/2013).

Ipoteca e amministrazione finanziaria: Esiste un altro tipo di ipoteca, ossia quella iscritta sulla base dell'esistenza di un titolo esecutivo costituito da un atto amministrativo, quale ad esempio la cartella esattoriale non pagata. In tali casi e quindi in tema di riscossione coattiva dei tributi,

• affinché possa essere iscritta la garanzia ipotecaria in questione, l'importo complessivo del credito per cui si procede non deve essere inferiore complessivamente a 20.000 euro;
• «l'amministrazione finanziaria, prima di appostare, a tutela delle ragioni creditorie, l'ipoteca sugli immobili del contribuente ha il dovere [...] di avvertire il medesimo affinché possa eventualmente presentare sue osservazioni al riguardo in contraddittorio con l'amministrazione finanziaria medesima e, in precedenza, con l'ente della riscossione» (Cass. SS.UU. n. 19667/2014, richiamata da Comm. trib. regionale Piemonte Torino, n. 1784 /2018).