Infortuni per cadute all’interno del condominio: è sempre responsabile il condominio?

Riferimenti normativi: Art. 2051 cod. civ.: "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".

Focus: Frequenti sono gli infortuni che si verificano in un condominio. Può verificarsi, ad esempio, di cadere lungo la rampa delle scale (interne o esterne allo stabile) rese scivolose dalla pioggia, o bagnate a causa delle pulizie in corso o a causa di macchie di olio o altri liquidi lasciati da terzi. Può anche capitare di cadere dentro una buca lungo il vialetto condominiale o cadere da un gradino pericolante, rotto o sconnesso. Responsabile è il Condominio, salvo che si provi il caso fortuito.

Principi generali: Nell'ambito condominiale l'ente, quale custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionate, sia ai condòmini che a terzi (Trib. Bari, sez.civ.III, sent. n.2489 del 30/08/2013). Il condominio è tenuto a rispondere dei danni causati ai condomini ed ai terzi all'interno dei locali condominiali, e con esso, solidalmente, l'amministratore il quale in qualità di custode sui beni e servizi comuni del fabbricato, ad es. scale,cortile,androne, ha il dovere di vigilanza e di controllo sui beni comuni (sent. Cass. Civ. n. 23727 del 22/11/2016). Il codice civile all'art.2051 individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva a carico dell'amministratore e del condominio.

Il condominio non è responsabile per l'infortunio se riesce a dimostrare il cd. caso fortuito, ossia in caso: 1) di "forza maggiore", che si verifica nell'ipotesi di un evento atmosferico di eccezionale gravità (es. buca formatasi in occasione di un acquazzone imprevisto); 2) fatto del terzo, cioè sporcizia o altro materiale di risulta abbandonato nei locali del condominio da terzi, senza che l'amministratore abbia avuto il tempo materiale di avvedersene e di rimuoverlo; 3) comportamento colposo dello stesso danneggiato e non prevedibile da parte del custode, a causa di un uso improprio o anomalo della cosa comune, o di danno evitabile da chiunque facendo uso della normale diligenza. Se il custode, cioè il condominio, dimostra che il danno è determinato da cause estrinseche ed estemporanee generate da terzi, non conoscibili né eliminabili repentinamente, neppure con la più diligente attività di manutenzione, è liberato dalla responsabilità per cose in custodia integrando il caso fortuito previsto dalla norma quale scriminante della responsabilità del custode (Cass. nn.15042/2008; 2047/08). 

Orientamenti giurisprudenziali in materia: La Corte d'Appello di Trieste con sent. n.454/2012 ha escluso la responsabilità del condominio, ex art.2051 c.c., per le lesioni riportate da una signora caduta mentre scendeva le scale condominiali bagnate e prive di illuminazione anche di emergenza, in quanto l'eventuale alterazione della cosa (la mancanza di illuminazione) era percepibile dalla signora e tale da porre in allarme ed attenzione la stessa. Pertanto, la scelta di parte attrice di scendere le scale, nonostante la mancanza di illuminazione, doveva ricondursi ad una iniziativa consapevole e volontaria della stessa, nonostante la presenza di un ascensore all'altezza del piano ove la stessa si era recata. In tal senso si era già pronunciata la Suprema Corte di Cassazione con sent. n.11592 del 13/5/2010 escludendo il risarcimento del danno subito da un'inquilina di un edificio a seguito di una caduta causata da acqua piovana infiltratasi dalla finestra. La Corte ha ritenuto, infatti, prevedibile l'evento, in quanto verificatesi in condominio a danno di un'inquilina ivi abitante da anni e, quindi, a conoscenza di tutte le caratteristiche dell'immobile. "Il condominio e l'amministratore rispondono in solido dei danni occorsi al condòmino caduto in una buca all'interno del cortile condominiale (Cass. civ. sez.III n.25251 del 16/10/2008). Il Tribunale di Savona con sentenza del 03/07/2013 attribuendo al condominio la qualità di custode delle parti comuni del fabbricato (art.1117 c.c), tra cui va ricompresa anche l'aera cortilizia ex art.2051 c.c., afferma  che lo stesso è responsabile dei danni derivanti da insidie e trabocchetti quale la buca nel cortile condominiale non adeguatamente segnalata, visibile, o, comunque, conosciuta dal danneggiato. Nel caso specifico il condominio non aveva fornito la prova della mancanza di una sua responsabilità per cui è stato condannato a risarcire il danno alla persona caduta, sia pure con un leggero concorso di colpa della medesima che nel camminare poteva essere più attenta. E ancora, in tal senso, si è pronunciata la Cass.- Sez. III - con sent. n.4277/14 sul caso di un soggetto caduto accidentalmente in un condominio a causa della cera sul pavimento, confermando la natura oggettiva della responsabilità da cose in custodia. 

In particolare, ha precisato che la natura oggettiva della responsabilità non dispensa il danneggiato dall'onere di provare il nesso causale tra il danno e le cose in custodia, ossia di dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa ( ex art.360 bis n.1 c.p.c.), e la violazione di specifici obblighi di custodia e di controllo dello stato di conservazione (Cass. sent. n.1157/2013). La Corte Suprema di Cassazione con sent. n.25837/2017 ha escluso la responsabilità del condominio nel caso di una donna caduta da una scalinata ove era presente un gradino lesionato perfettamente visibile. Altra interessante pronuncia è la sent. n.10154/2018 del 27/4/2018 con la quale la Corte Suprema ha precisato che, a fronte di una pulizia bisettimanale delle scale di accesso al condominio, non può essere qualificato alla stregua di caso fortuito la presenza dell'acqua e del sapone che rendono le scale scivolose e pericolose durante le pulizie condominiali. Ciò posto, la Suprema Corte ha condannato il condominio e l'amministratore a risarcire i danni subiti dall'uomo che cadendo dalle scale aveva riportato delle lesioni. Nel caso di specie, infatti, il condominio avrebbe potuto evitare la condanna dimostrando di aver segnalato, tramite appositi cartelli, che vi erano delle pulizie in corso e che, pertanto, il pavimento bagnato avrebbe potuto rappresentare un pericolo. Se, viceversa, nessuna misura precauzionale è stata adottata per evitare il rischio di caduta, l'amministratore e il condominio devono rispondere dei danni.

La richiesta di risarcimento del danno, a seguito dell'infortunio, si prescrive entro cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato. Deve essere avviata dal danneggiato tramite raccomandata a/r all'amministratore di condominio, nella quale potrà richiedere a quest'ultimo, se è presente la Polizza globale fabbricato, di avvisare dell'evento la compagnia assicurativa dello stabile per l'apertura del sinistro. Conseguentemente, incombe al danneggiato dimostrare le mancanze precauzionali da parte del condominio e la conseguente responsabilità dello stesso a causa di pavimento scivoloso, buca, lavori male eseguiti ecc., mediante testimoni e con certificato medico del pronto soccorso.   Invece, la presenza sulle scale di una sostanza oleosa caduta a causa del comportamento di un terzo, costituisce un fatto imprevedibile e fortuito, tale da escludere la responsabilità del condominio per il danno da cose in custodia.