Immobile abusivo indiviso può essere trasferito a terzi?

Riferimenti normativi:art. 40, secondo comma, L. 47/1985 - art. 46 D.P.R. n. 380/2001

Focus: Il proprietario di un immobile abusivo non può alienare l'immobile a terzi o dividerlo con un eventuale comproprietario, pena la nullità del negozio traslativo. Cosa succede in caso di espropriazione di un immobile abusivo a seguito di procedura concorsuale?

Principi generali: Le norme sulla regolarità edilizia pongono il divieto di divisione giudiziale su tutti gli immobili nei casi in cui questi presentino un abuso edilizio, a prescindere dalla data di costruzione. In particolare, l'art. 40, comma 2, L.n.47/1985 e l'art. 46, comma 1, D.P.R. n.380/2001 (che riproduce quasi fedelmente il pregresso art.17 della L.n.47/1985) dispongono che gli atti tra vivi, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, sono nulli e non possono essere stipulati se non risultino per dichiarazione del venditore gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (fanno eccezione gli atti relativi a opere iniziate prima del 02/09/1967, per le quali in luogo della suddetta documentazione può essere prodotta una autodichiarazione). Pertanto, il provvedimento del giudice che dispone la divisione non può essere adottato se non vi è rispetto della normativa urbanistica, a pena di nullità degli atti traslativi dei beni immobili. Ciò vale sia per le divisioni ereditarie che per quelle ordinarie, con la conseguenza che la proprietà resta << indivisa>> finché l'abuso non viene condonato o demolito. Le disposizioni citate non si applicano nell'ambito dell'espropriazione e di altre procedure concorsuali dei beni indivisi.

Il caso: Con la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019 le sezioni unite della Corte di Cassazione hanno, tra l'altro, affrontato il problema della divisione di immobili abusivi in sede di espropriazione, di fallimento e di altre procedure concorsuali. La sentenza prende spunto da un caso di comunione ereditaria insorta, nel corso di un fallimento, su un fabbricato proveniente dalla successione legittima del comune genitore. Al fine di ottenere lo scioglimento dell'insorta comunione ereditaria la curatela fallimentare ha chiamato in giudizio i fratelli del fallito chiedendo l'assegnazione della quota di proprietà del bene spettante al fallito, e, in caso di indivisibilità dell'immobile e di mancata richiesta di attribuzione da parte degli altri coeredi, la vendita del cespite ereditato con conseguente riparto del ricavato tra gli aventi diritto, oltre alla condanna dei convenuti al pagamento di un'indennità a titolo di occupazione dell'immobile.

In primo e in secondo grado di giudizio la richiesta della curatela fallimentare è stata rigettata. I giudici di prime cure hanno ritenuto di non poter disporre lo scioglimento della comunione ereditaria dal momento che il fabbricato oggetto di divisione era stato sopraelevato, nel periodo compreso tra il 1970 e il 1976, in assenza di concessione edilizia. La Corte territoriale, in particolare, qualificava lo scioglimento della comunione ereditaria come atto tra vivi, assoggettandolo, pertanto, alle disposizioni di cui agli artt. 17 e 40 della Legge n. 47 del 1985, che vietano, la stipula di atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a parti di essi, abusivi, sanzionandoli con la nullità. E' stato ritenuto, infine, inapplicabile al caso di specie l'art. 46, c. 5, D.P.R.n.380/2001, che esclude la nullità degli atti posti in essere nell'ambito di procedure esecutive immobiliari perché riferita alle sole vendite disposte nell'ambito di procedure esecutive e, quindi, non estendibile alle divisioni.

Corte di Cassazione - sezioni unite - con la citata sentenza, in merito alla questione relativa alla divisione dell'immobile abusivo nell'ambito del processo di espropriazione, ha formulato interessanti chiarimenti ed è pervenuta al conseguente principio di diritto. La Suprema Corte ha premesso che, a norma dell'art. 600 c.p.c., la divisione è la via ordinaria indicata dalla legge per attuare l'espropriazione dei beni indivisi. Infatti, la divisione del bene è strutturalmente funzionale all'espropriazione forzata della quota. Legittimato ad agire per lo scioglimento della comunione è il creditore procedente, per cui il giudizio di divisione dei beni pignorati non può essere iniziato e, se iniziato, non può proseguire nel caso in cui venga meno in capo all'attore la qualità di creditore (Cassazione - Sez. 3, n. 6072 del 18/4/2012). Quindi, il giudizio di divisione non è autonomo dal processo di espropriazione, ma si trova in rapporto di strumentalità necessaria rispetto ad esso. Ora, la comminatoria di nullità degli atti inter vivos che abbiano ad oggetto edifici abusivi ha natura sanzionatoria nei confronti del proprietario e dei suoi eredi. Tale comminatoria di nullità non ha ragion d'essere rispetto agli atti strumentali dell'espropriazione forzata intrapresa nei confronti del proprietario del fabbricato abusivo. Gli atti in questione non sono posti in essere ad iniziativa e nell'interesse del proprietario dell'immobile abusivo (che è il debitore esecutato o il fallito), ma sono atti posti in essere in suo danno ad iniziativa ed a vantaggio del suo creditore.

La comminatoria di nullità, piuttosto che svolgere la sua tipica funzione di sanzione nei confronti del proprietario dell'edificio abusivo, finirebbe per avvantaggiare quest'ultimo in pregiudizio dei creditori. Pertanto, la vendita forzata posta in essere in sede di esecuzione immobiliare individuale o in sede concorsuale è sottratta alla generale comminatoria di nullità prevista per gli atti tra vivi aventi ad oggetto immobili abusivi. Ciò premesso, la Suprema Corte ha affermato che l'esclusione dalla comminatoria di nullità vale anche per lo scioglimento della comunione finalizzata alla esecuzione individuale o concorsuale. Nell'ambito del procedimento di espropriazione della quota, la divisione costituisce lo strumento principale previsto dalla legge per soddisfare il credito. In definitiva, la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: "In forza delle disposizioni eccettuative di cui al D.P.R. n. 380 del 201, art. 46, comma 5 e al L. n. 47 del 1985, art. 40, commi 5 e 6, lo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio abusivo che si renda necessaria nell'ambito dell'espropriazione di beni indivisi o nell'ambito del fallimento (ora liquidazione giudiziale) e delle altre procedure concorsuali è sottratto alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi, dal D.P.R. 6 giugno 2001, n, 380, art. 46, comma 1, e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2".