Il titolare del B&B in condominio deve sostenere maggiori oneri condominiali?

Riferimenti normativi:Artt.1123 - 1136 c.c.

Il caso: Un condòmino, proprietario di un appartamento in cui il conduttore esercita l'attività ricettiva di erogazione di servizi per l'ospitalità -"bed and breakfast"-,ha impugnato la delibera assembleare perché le spese per i servizi comuni gli erano state imputate in misura superiore rispetto agli altri condòmini. Il condominio convenuto aveva deliberato maggiori oneri condominiali per l'attore perchè l'appartamento, destinato ad attività ricettizia, è occupato per gran parte dell'anno da tanti e sempre diversi utilizzatori, come è stato rilevato dal sito di prenotazioni Booking.com, con un utilizzo delle parti comuni e dell'ascensore sicuramente maggiore di quello di un immobile ad uso abitazione privata, motivo per cui lo svolgimento di tali attività è vietato da molti regolamenti condominiali. L'avvicendarsi di diversi utilizzatori ha comportato sporcizia delle scale e dell'androne, come testimoniato dai dipendenti della ditta di pulizie del condominio, e ripetuti blocchi dell'ascensore ai piani di ubicazione dell'immobile, con conseguente forte aumento degli interventi manutentivi e delle relative spese documentate dalle numerose fatture emesse per la pulizia delle scale e la manutenzione ordinaria.

Il Tribunale, tenuto conto delle prove documentali e testimoniali fornite dal condominio, ha richiamato il principio generale per cui, secondo l'indirizzo maggioritario della Corte di Cassazione, tutti i condòmini sono obbligati a contribuire alle spese comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà, a prescindere dall'uso effettivo che ogni condòmino faccia delle parti comuni dell'edificio. Anche il condòmino che non fa uso delle parti comuni (magari perché tiene l'unità immobiliare sfitta) è tenuto a contribuire alle spese, mentre non è tenuto a contribuire in misura maggiore il condòmino che usa più intensamente il bene, purchè tale uso non sia tale da annullare il pari diritto degli altri condòmini. L'assemblea, secondo il principio generale, non può imporre una maggiorazione ai titolari di B&B a meno che, come nel caso di specie, ci siano stata una "diversa convenzione". Infatti, ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c., "il regolamento contrattuale può prevedere una clausola che consenta di aumentare/diminuire le spese d'uso in ragione del più intenso e/o minore utilizzo concreto di determinate parti comuni". Ad esempio, può essere prevista una decurtazione nelle spese di pulizia scale per chi ha un immobile sfitto oppure una maggiorazione in base alla destinazione dell'immobile (ad es.utilizzazione per studio medico o attività ricettive). 

Il regolamento contrattuale, in pratica, può imporre limiti alla proprietà individuale ed è opponibile nei confronti dei terzi acquirenti a titolo particolare della proprietà stessa purchè sia trascritto nei pubblici registri immobiliari. Nella fattispecie, l'art.19 del regolamento contrattuale del condominio stabiliva che l'assemblea, con la maggioranza prevista dall'art.1136, comma 2, c.c. poteva imporre una maggiorazione del contributo per spese di gestione e di manutenzione delle parti e servizi comuni agli aventi causa degli appartamenti destinati ad un uso consentito diverso da quello di abitazione. La parte attrice, nel caso di specie, ha acquistato l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, quindi è tenuta ad osservare il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, regolarmente trascritto nei registri immobiliari, che assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti dei singoli piani, senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. Considerato il maggiore uso delle parti comuni da parte dei Bed & Breakfast, l'assemblea, nel caso di specie, aveva votato all'unanimità di applicare una maggiorazione del 30% della quota condominiale dovuta dall'attore nel rispetto dell'ordine del giorno e del regolamento condominiale. Il giudice, perciò, ha ritenuto legittima la delibera impugnata ed ha rigettato la domanda di parte attrice condannandola, in favore del convenuto, al pagamento della somma di Euro 5.000,00 per competenze ed onorari.