Il sottotetto è sempre comune? Cassazione spiega la disciplina

Come stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 11184/17 depositata l´8 maggio, se il sottotetto risulta destinato anche solo in potenza, all´uso comune o all´esercizio di un servizio comune, ricade nella previsione di cui all´art. 1117 c.c., disciplina che regola le parti comuni di un edificio.

Per stabilire, infatti, la natura del sottotetto occorre verificare la presenza (o assenza) di titoli. Solo in difetto di questi ultimi, il sottotetto può dirsi comune o meno in base alla funzione a cui assolve.

La controversia trae origine dai lavori effettuati dalla proprietaria di un appartamento sito all´ultimo piano di un condominio che occupava una parte del sottotetto, e lo collegava con il proprio appartamento attraverso una scala interna.

La Corte di Appello di Milano, adita dal condominio, accoglieva le domande di questo, dichiarando la natura condominiale del sottotetto e l´illegittimità delle opere eseguite dalla proprietaria dell´appartamento sito all´ultimo piano, condannandola a rimuovere tali opere, al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno.

La donna ricorreva quindi in Cassazione, lamentando l´erronea interpretazione della natura giuridica del sottotetto e del titolo, nonché il fatto che il giudice di merito avesse presunto la presenza del danno apportato al condominio, senza averne la dimostrazione.

Secondo la Suprema Corte, che ha confermato precedente giurisprudenza, (Cass., Sez. 2, n. 6143 del 30/03/2016; Sez. 2, n. 24147 del 29/12/2004; Sez. 2, n. 8968 del 20/06/2002) la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all´uso comune o all´esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell´appartamento sito all´ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l´appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall´umidità, tramite la creazione di una camera d´aria, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l´utilizzazione come vano autonomo.

Ha poi sottolineato che, seppure dai titoli non risulti che il sottotetto sia di proprietà comune dei condomini, dall´atto di acquisto dell´appartamento all´ultimo piano, non risulta affatto che il sottotetto sia stato trasferito in proprietà alla signora. Il sottotetto risulta essere, secondo i giudici, di proprietà condominiale per il fatto di essere destinato all´uso comune (dedotto dal fatto che il sottotetto consiste in un locale unico compreso tra la scala A e la scala B, e dal fato che vi sono collocate tubazioni condominiali, parti dell´impianto condominiale di riscaldamento centralizzato e dell´antenna centralizzata TV, nonché il vano tecnico dell´ascensore).

Riguardo al danno subito dal condominio, nel caso in cui un singolo condomino in via esclusiva utilizzi un bene comune, e lo faccia senza consenso degli altri condomini, i quali non possono utilizzare la cosa, ciò determina un danno "in re ipsa", calcolabile in base ai frutti civili tratti dal bene dell´autore della violazione (Sez. 2, n. 19215 del 28/09/2016).

Per queste ragioni il ricorso è stato rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali.