Il legale che assiste il condominio in giudizio può essere nominato autonomamente dall’amministratore?

Riferimenti normativi: art.1131 c.c.

Focus: Nell'esercizio del suo mandato l'amministratore di condominio può decidere autonomamente di nominare un avvocato di sua fiducia per la difesa del condominio senza che sia necessario convocare prima l'assemblea condominiale per informarla ed attendere la relativa delibera.

Principi generali: L'art.1131 c.c. dispone che <<Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (art.1117); a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto>>. Come si rileva dalla norma citata il legislatore ha riconosciuto all'amministratore il potere di poter agire autonomamente in giudizio, ed essere convenuto nello stesso, senza alcuna preventiva autorizzazione assembleare, per la difesa di interessi comuni della compagine condominiale. Conseguenza di ciò, tranne esplicita riserva dell'assemblea in tal senso ovvero clausola regolamentare, è che per tali giudizi - sia attivi che passivi -, l'avvocato chiamato a difendere in giudizio il condominio può essere scelto autonomamente dall'amministratore, senza necessità di delibera assembleare. 

In pratica, l'amministratore potrà conferire autonomamente la delega ad un legale di sua fiducia in diversi casi come, ad esempio, per recuperare le quote condominiali dai condomini morosi, per difendere il condominio nel caso di impugnazione della delibera dell'assemblea da parte di un condomino, per impugnare una sentenza sfavorevole per il condominio.Nel caso di impugnazione di una delibera assembleare da parte di un condomino, la Corte di Cassazione (sent. n. 4338/2013) ha osservato che «l'amministratore di condominio è legittimato passivo nel giudizio di impugnazione ex art.1137 c.c., in quanto, nel compito di eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, affidato all'amministratore dall'art. 1130, n. 1, c.c. - per il cui espletamento nel successivo art. 1131 gli è riconosciuta la rappresentanza in giudizio del condominio -, è implicitamente ricompreso quello di difendere la validità delle delibere in relazione alla regolarità delle assemblee in cui le stesse furono adottate». Pertanto, per tali giudizi, non essendo necessaria l'autorizzazione assembleare alla partecipazione attiva negli stessi, «non occorre che l'assemblea dia mandato all'amministratore per conferire la procura "ad litem" al difensore, che, quindi, lo stesso amministratore ha il potere di nominare». Per quanto concerne le liti che devono essere precedute dal tentativo obbligatorio di mediazione, di fatto la scelta del legale attualmente è rimessa all'assemblea che deve autorizzare l'amministratore a partecipare al procedimento, come si desume dall'art. 71-quater, terzo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale dispone che "al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice".  

Al fine di snellire il procedimento di mediazione condominiale, però, il legislatore ha previsto che l'autorizzazione preventiva dell'assemblea all'amministratore per partecipare al procedimento di mediazione non sarà più necessaria dal 30 giugno 2023, essendo necessaria la convocazione dell'assemblea solo nella fase finale della mediazione per deliberare se approvare o meno l'accordo raggiunto autonomamente dall'amministratore con la controparte. Alla suddetta data entreranno in vigore le disposizioni della Riforma Cartabia che, con l'introduzione del nuovo art. 5-ter contenuto nel decreto legislativo n. 28/2010, riconosce all'amministratore di condominio un ruolo più autonomo in sede di mediazione civile e commerciale, legittimandolo ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi senza che sia necessaria alcuna autorizzazione preventiva dell'assemblea condominiale. Quindi, l'amministratore potrà nominare di sua iniziativa il legale che lo assiste in quanto adempimento, connesso alla sua partecipazione al procedimento di mediazione, riconducibile ai compiti attribuitegli dall'art.1130 c.c. Comunque sia avvenuta la nomina del legale che rappresenta il condominio in giudizio, sorge il problema di come debba essere ripartita tale spesa tra i condòmini. In generale, gli oneri legali del condominio devono essere ripartiti tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.