Il credito dell’amministratore è liquido ed esigibile?

Riferimenti normativi: Artt.1135 - 1713 – 1720 c.c.

Focus: Il credito vantato dall'amministratore non può considerarsi liquido ed esigibile senza l'approvazione del consuntivo da parte dell'assemblea. La Corte di Cassazione si è pronunciata in materia più volte e ultimamente con l'Ordinanza n.17713 del 21 giugno 2023.

Principi generali: Il rapporto tra l'amministratore di condominio ed i condòmini è riconducibile ad un contratto di mandato che si presume oneroso, come chiarito dal legislatore con la modifica dell'art.1129 del codice civile, a seguito della legge di riforma del condominio n.220/2012 (Cass. SS.UU. sent.n.20957 del 29/10/2004), e la deliberazione di nomina dell'amministratore è nulla se non è stata specificata in maniera analitica la misura del compenso richiesto. I giudici di legittimità, con sentenza n. 14197/2011, avevano già chiarito che "l'amministratore di condominio, salvo quanto previsto dagli artt.1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti, non ha un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore". Di conseguenza, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché il principio di cui all'art.1720 c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con la disciplina specifica del condominio secondo la quale il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea. 

Il caso, sul quale si è pronunciata la Corte di Cassazione con l'Ordinanza n.17713/2023, è scaturito dall'impugnazione, da parte degli eredi di una ex amministratrice, della sentenza della Corte di appello favorevole al condominio. I giudici di secondo grado avevano accolto l'impugnazione proposta dal condominio avverso la sentenza di primo grado con la quale il condominio, su domanda dell'ex amministratrice, era stato condannato al pagamento dei compensi da quest'ultima maturati in due gestioni annuali. Secondo la Corte d'appello mancavano i presupposti in fatto e in diritto per confermare la decisione di primo grado perchè l'assemblea non aveva approvato i rendiconti delle predette gestioni per alcune irregolarità riscontrate dai condòmini. I giudici di legittimità hanno respinto a loro volta la richiesta di condanna del condominio al pagamento del corrispettivo dell'ex amministratore. A tal proposito, hanno ribadito come il contratto di amministrazione di condominio sia riconducibile a un rapporto di mandato che si presume oneroso. Il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e delle spese sostenute nell'interesse del condominio mandante è condizionato alla presentazione a quest'ultimo del rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specifica dei dati contabili relativi alle entrate, alle uscite e al saldo finale (Cass. civ., sez. III, sentenza n.3596 del 28/4/90). In generale, l'art.1713 c.c., dettato in materia di mandato ed applicabile anche al rapporto contrattuale intercorrente tra amministratore e condòmini, obbliga il mandatario a rendere conto della propria gestione e a consegnare al mandante tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. 

Analogamente, in ambito condominiale, è previsto in maniera ancora più specifica che l'assemblea sia esclusivamente competente alla previsione e alla ratifica delle spese condominiali. Infatti, l'art.1135, comma 1, nn.2 e 3 c.c., dispone che i condòmini riuniti in assemblea provvedano con la maggioranza semplice ad autorizzare le spese preventivate dall'amministratore per la gestione del nuovo mandato annuale e ad approvare quelle sostenute e rendicontate per la gestione scaduta. Quindi, secondo la Suprema corte, in mancanza di un rendiconto approvato dall'assemblea il credito dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile. Anche il Tribunale di Cosenza si era pronunciato con la sentenza n. 1574/2022 nel senso che "l'amministratore uscente non può in alcun modo trattenere il saldo positivo del bilancio condominiale in assenza di una deliberazione dell'assemblea, né può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore e i condòmini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c. (secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (cfr. Cass. Civ., n. 14197 del 26.6.2011)". Tuttavia, l'amministratore per tutelarsi nel caso in cui il rendiconto non sia approvato dall'assemblea, che potrebbe anche abusare dei propri poteri e rifiutare arbitrariamente di procedere all'approvazione del consuntivo, potrà provare in modo diverso l'attività effettivamente svolta nell'interesse del condominio chiedendo al giudice di determinare l'ammontare del compenso dovuto facendo anche riferimento alle condizioni economiche usualmente praticate nella zona in cui si trova l'edificio condominiale. Ciò ai sensi dell'art.1709 c.c. il quale prevede che la misura del compenso, ove non stabilita dalle parti, sia determinata in base alle tariffe professionali o agli usi.