Focus sul decreto di trasferimento dell'immobile pignorato

Inquadramento normativo: Art. 586 c.p.c.

Il decreto di trasferimento dell'immobile pignorato: Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono a obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508 c.p.c.. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586 c.p.c.) in favore dell'aggiudicatario al quale l'immobile è stato trasferito e nei riguardi:

• del debitore esecutato (Cass., nn. 15268/2006; 6038/1995, richiamate da Cass., n. 24176/2021);
• di coloro che si trovino nel possesso o nella detenzione dell'immobile medesimo e non vantino un diritto reale o personale già opponibile al creditore pignorante (Cass., nn. 15268/2006; 6038/1995, richiamate da Cass., n. 24176/2021). 

Beni pignorati aggiudicati appartenenti a terzi e decreto di trasferimento: Se i beni pignorati sono stati aggiudicati e successivamente risultino di proprietà di terzi estranei all'esecuzione e non del debitore esecutato, in questa ipotesi, il giudice dell'esecuzione:

• non può emettere alcun decreto di trasferimento in relazione agli stessi beni (decreto che del resto non sarebbe comunque opponibile ai suddetti terzi, i cui diritti prevarrebbero su quelli dell'aggiudicatario) (Cass., n. 30102/2019);
• deve revocare l'aggiudicazione, anche di ufficio, proprio e soprattutto nell'interesse dell'aggiudicatario (Cass., n. 30102/2019).

Quando può essere annullato il decreto di trasferimento di un bene pignorato? Il decreto di trasferimento dell'immobile pignorato può essere annullato qualora sia proposta un'opposizione esecutiva. Nel caso in cui sia decorso il termine per introdurre la fase di merito della predetta opposizione, la parte interessata potrà reiterare l'opposizione. Non è consentito introdurre dinanzi al giudice ordinario un autonomo giudizio per far accertare i fatti posti a fondamento dell'opposizione (Cass., n. 25749/2021).

Decreto di trasferimento e rinnovazione stima del bene dopo l'aggiudicazione: Non è possibile revocare l'aggiudicazione (e quindi il decreto di trasferimento, n.d.r.) in base a una rinnovazione della stima del bene dopo l'aggiudicazione stessa, laddove il prezzo di vendita sia stato determinato in base alla originaria stima, non impugnata nelle forme e nei termini di legge dalle parti, e non siano intervenuti fatti nuovi (Cass., n. 13014/2016). 

Inefficacia del pignoramento immobiliare e validità del decreto di trasferimento: La sopravvenuta inefficacia del pignoramento immobiliare, anteriore al decreto di trasferimento, non travolge l'efficacia di quest'ultimo, se la nullità degli atti compiuti dopo la perenzione del pignoramento non sia stata fatta valere nei previsti modi (cioè l'opposizione agli atti esecutivi) e nei debiti tempi (cioè al più tardi impugnando l'atto conclusivo della fase processuale nella quale il suddetto vizio si sia verificato) (Cass., n. 21863/2019).

Registrazione decreto di trasferimento, rettifica e agevolazioni fiscali: Il decreto di trasferimento di un immobile pignorato è atto sottoposto a registrazione. Se detto atto, ab origine, risulta privo della dichiarazione dell'aggiudicataria di volersi avvalere delle agevolazioni fiscali, detta mancanza può essere integrata successivamente da una rettifica ad opera dello stesso Giudice dell'esecuzione che lo ha emesso. Tale rettifica è ritenuta idonea a integrare e sanare con effetto ex tunc la formalità omessa (Cass., n. 2643/2020).