Esecuzione immobiliare, documentazione ipocatastale: tra onere del creditore e verifica formale del Giudice

Inquadramento normativo: Art. 567 c.p.c.

L'istanza di vendita nell'espropriazione immobiliare e il deposito della documentazione ipocatastale : Decorsi dieci giorni dal pignoramento immobiliare, «il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell'immobile pignorato». Entro i successivi sessanta giorni, il creditore deve depositare «l'estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari» (art. 567 c.p.c.).

Onere del creditore e verifica del Giudice sulla produzione documentazione ipocatastale: La necessità di presentare i certificati delle iscrizioni e trascrizioni effettuate nel ventennio anteriore risponde:

• all'esigenza di verificare le formalità pregiudizievoli relative all'immobile pignorato, «tenuto conto dei disposti degli artt. 2847, 2668 bis e ter c.c., e degli avvisi ex art. 498 c.p.c.»;
• «all'opportunità di "doppiare" il titolo derivativo di acquisto con quello originario, nei limiti di quanto ragionevolmente suscettibile di pretesa, e documentale verifica, in sede esecutiva» (Cass. civ., n. 15597/2019).

In buona sostanza, la produzione della documentazione in esame nel procedimento di esecuzione immobiliare consente al Giudice di tale procedura di esaminarla e di verificare d'ufficio la titolarità, in capo al debitore esecutato, del diritto reale pignorato sul bene immobile. Infatti, da tale documentazione deve risultare la trascrizione di un titolo di acquisto in favore del debitore (Tribunale Siena, sentenza 28 marzo 2020). La verifica in questione è di natura formale in quanto basata su indici di appartenenza del bene desumibili dalle risultanze dei registri immobiliari e non ha carattere sostanziale. E ciò in considerazione del fatto che:

• «la titolarità del diritto sul bene immobile pignorato in capo all'esecutato non è un presupposto dell'espropriazione immobiliare» (Cass. n. 11090/93, richiamata da Tribunale Siena, sentenza 28 marzo 2020);
• «il decreto di trasferimento non contiene l'accertamento dell'appartenenza del bene al soggetto esecutato» (Cass. n. 11090/93, richiamata da Tribunale Siena, sentenza 28 marzo 2020).

Per tal motivo, la produzione di tale documentazione è un onere a carico del creditore in quanto è quest'ultimo che deve dimostrare «la trascrizione di un titolo d'acquisto a favore del debitore esecutato, nonché l'assenza di trascrizioni a carico dello stesso debitore relative ad atti di disposizione del bene, precedenti la trascrizione del pignoramento» (Tribunale Siena, sentenza 28 marzo 2020). In punto si fa rilevare che tale onere si esaurisce nel deposito della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni del ventennio anteriore al deposito. 

La documentazione relativa alla continuità delle trascrizioni, invece, non va prodotta entro il su citato termine di sessanta giorni. La prova sulla predetta continuità, infatti, «può e deve essere prodotta in ogni momento della procedura esecutiva purché anteriormente al decreto di trasferimento del bene immobile. Tanto, sia per un'esigenza di conservazione degli atti giuridici, particolarmente avvertita in sede esecutiva nel quale il creditore procedente agisce per la tutela in via forzata dei propri diritti, sia per una ragione di economia processuale che verrebbe compromessa qualora ne venisse dichiarata l'improcedibilità senza - al contempo - far salvi gli atti fino ad allora posti in essere» (Tribunale Siena, sentenza 28 marzo 2020).

Conseguenze mancata produzione documentazione ipocatastale nei termini: Il termine di sessanta giorni per produrre la documentazione in questione «può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell'esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni. Un termine di sessanta giorni è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel periodo precedente, il giudice dell'esecuzione, anche d'ufficio, dichiara l'inefficacia del pignoramento relativamente all'immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione. L'inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti. Il giudice, con l'ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento […]. Il giudice dichiara altresì l'estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati» (art. 567 c.p.c.).