Delibere condominiali: sono vincolanti per i condòmini astenuti?

Riferimenti normativi: Artt. 1136 -1137 c.c.

Focus: Partecipare all'assemblea condominiale è un diritto dei condòmini e tutti i partecipanti hanno il diritto di esprimere la propria volontà: l'assenso, il dissenso, l'astensione dalla votazione con riferimento ad uno o a più specifici punti all'ordine del giorno. In caso di astensione è necessario valutare che rilievo giuridico assume tale condotta, sia sotto il profilo del quorum costituivo e deliberativo sia relativamente ad una eventuale impugnazione della delibera assembleare.

Principi generali: Le delibere assembleari sono valide, oltre che per i condòmini assenti, anche per coloro che nel corso della riunione si erano dichiarati contrari. In materia vige, dunque, la regola, stabilita dall'art. 1137 del Codice civile, secondo cui se la delibera non viene impugnata essa è valida e vincolante per tutti i condòmini (Cass. civ.,sez. II, n.24456/2009). In particolare, al fine di stabilire il termine per la loro impugnazione, le delibere si distinguono in nulle e annullabili. Le delibere nulle sono quelle affette da vizi gravi, cioè che sono in contrasto con la legge o il regolamento e non possono essere sanate con la semplice adesione dei condòmini che non provvedono ad impugnarle. Nulla è, ad esempio, la delibera che a maggioranza modifica i criteri (legali o convenzionali) di ripartizione delle spese del condomìnio (Cass. civ., sez. II, n.470 del 10/01/ 2019) in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale. E, ancora, nulle sono le delibere contrarie alla morale o al buon costume.

Sono annullabili, invece, le delibere quando il contrasto con la legge o il regolamento è meno grave e, pur causando una lesione in capo ad uno o più condòmini, possono essere sanate per accettazione tacita da parte dei condòmini. Ciò si verifica, in pratica, quando vengono violate le regole relative alla costituzione dell'assemblea o alle maggioranze richieste per l'approvazione. Si presume, perciò, la loro validità salvo che, in presenza di vizi, siano impugnate dinanzi al giudice su richiesta di uno dei condòmini o di terzi danneggiati dagli effetti delle delibere.

Astenuti e votazione in assemblea condominiale: Ai sensi dell'art.1136 c.c. per l'approvazione delle deliberazioni assembleari ogni condòmino intervenuto può esprimere un solo voto, qualunque sia l'entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o più unità immobiliari, poiché ha autonoma rilevanza il voto personale rispetto al valore, sia pur minimo, della quota rappresentata dal singolo condòmino. Analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli assenti. La Corte di Cassazione con sentenza n.129/1999 ha affermato che: << Nel condomìnio degli edifici occorre distinguere tra le maggioranze richieste per la validità delle delibere. Alla regolare costituzione del collegio concorrono tutti i condòmini presenti, quindi, anche coloro che, nelle votazioni, si asterranno. Le delibere si assumono con la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti all'assemblea regolarmente costituita. Non facendo parte della maggioranza, gli astenuti non concorrono alla approvazione della delibera >>. Pertanto, secondo la giurisprudenza, il condòmino che si astiene dal voto per una delibera assembleare deve essere equiparato al dissenziente presente alla riunione, in quanto non concorre alla composizione della maggioranza (Cass. n.6671/90 e n.127/2000). Quindi, poiché l'approvazione della delibera dipende dall'esistenza del quorum prescritto, la delibera è valida ed efficace anche per i dissenzienti e gli assenti, se è approvata da un determinato numero di condòmini, a meno che non sia dagli stessi impugnata.

L'impugnazione delle delibere assembleari, a seguito della riforma dell'art.1137 c.c. (con L.n. 220/2012) è una facoltà che spetta solo ai condòmini assenti o dissenzienti o che si sono astenuti dal votare (Trib. Brindisi, sent. n.282 del 25/02/2019 ), come precisato anche dalla Suprema Corte di Cassazione per la quale le delibere annullabili devono essere impugnate dai condòmini assenti all'assemblea, dagli astenuti nella votazione e da coloro che si sono dichiarati contrari nella votazione (Cassazione civ., sez II, sent. n.5611 del 26 febbraio 2019). In tal caso, il condòmino astenuto potrà opporsi alla delibera solo se la contesta nei trenta giorni successivi alla data di convocazione (Cass. civ., sez. II, sent. n.6671/1988) e la mancata impugnazione nel termine previsto dalla legge sana definitivamente ogni invalidità della delibera che non potrà mai più essere messa in discussione. Questa regola non si applica in caso di delibera nulla che, invece, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse. In tal caso, in mancanza di impugnazione, la decisione resta vincolante per tutti i condòmini ma anche chi ha votato favorevolmente può chiederne l'annullamento al giudice, previo tentativo obbligatorio di mediazione.